רכישת דירה חדשה ישירות מקבלן כרוכה בהתחייבות כספית משמעותית, ולכן חשוב להגן על ההשקעה. יש לוודא שהעברת הבעלות על הנכס חלקה ואיכות הבנייה והחומרים המשמשים עומדים בתקנים שהובטחו בעת חתימת החוזה.
אי היציבות בשוק הנדל"ן הביאה לקריסתן של מספר חברות נדל"ן, מה שהוביל להפסדים כספיים משמעותיים עבור רוכשים רבים. לכן, חשוב להדגיש נקודות מסוימות בעת ניסוח הסכם הרכישה. השקעה זו דורשת בחינה מעמיקה של כל האפשרויות, ניתוח שוק וקבלת החלטות מושכלת המבוססת על מגוון רחב של גורמים.
אישור לכך שהקרקע שעליה נבנה הנכס אכן בבעלות היזם ונקייה מכל שעבודים או עיקולים הוא צעד קריטי להבטחת העברה חלקה של בעלות על הנכס לאחר הרכישה.
בעת בחינת נכסים פוטנציאליים, יש לאמת את היציבות הפיננסית של היזמים. יש לוודא שיש להם את כל האישורים הדרושים לבנייה ושהם בעלי הסיווג המקצועי המתאים לבניית סוג הנכס המוצע.
יש לקחת בחשבון גם את מעמד הקרקע; חשוב לוודא שהיא בבעלות היזם ואינה כפופה לשעבודים או עיקולים. בדיקה זו מסייעת למנוע בעיות במהלך העברת הבעלות או את האפשרות לרשת כל התחייבות שיש ליזם על הנכס.
מומלץ להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן לצורך ניסוח הסכם הרכישה כדי להבטיח שהאינטרסים של הקונה מוגנים כראוי בהסכם. העלות הנמוכה יחסית של ייעוץ משפטי יכולה למנוע הפסדים כספיים וסיבוכים משמעותיים בעתיד.
יתר על כן, בעת ניסוח החוזה, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע כגון אדריכלים או מהנדסים מבניים. הם יכולים לבדוק את המפרט הטכני של הדירה, את איכות החומרים, את מיקומה ואת הפריסה הפנימית שלה, כמו גם להעריך כל סיכון פוטנציאלי או הפרעות רעש בסביבה. בנוסף, שכירת שמאי עצמאי כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של הנכס יכולה למנוע תשלומי יתר.
כשמדובר בהסכם המכירה, ישנם מספר טיפים מכריעים שיש לקחת בחשבון:
- ההסכם צריך לכלול אמצעי הגנה, ניירות ערך וערבויות כדי לספק סעד במקרה שהיזם יגיע לחדלות פירעון. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות) (1974) מתאר מנגנונים שונים למטרה זו: ביטוח, שעבודים, ערבות בנקאית, רישום אזהרה ומבני תשלום המותנים בהתקדמות הבנייה.
- אם החוזה מאפשר שינויים או שיפורים במהלך הבנייה, חשוב לוודא שהם מבוצעים ישירות על ידי היזם ולא על ידי קבלני משנה.
- כדי להימנע מעלויות בלתי צפויות שעלולות להעלות את מחיר הדירה, החוזה צריך לקבוע בבירור שהמחיר המפורט הוא כולל הכל, ומכסה את כל עלויות הבנייה וההוצאות הנוספות.
- יש לבצע תשלומים באמצעות המחאות, עם קבלות מפורטות עבור כל תשלום, המפרטות את הסכומים ושיטות התשלום.
- בהתחשב במחסור הנוכחי בחניה, חשוב לוודא שהיזם מספק חניה צמודה ולקבוע את מיקומה המדויק.
- מחיר הדירה צריך לכלול חיבורים לשירותים חיוניים כגון חשמל, מים, גז ושירותי טלפון, יחד עם דמי החיבור והאגרות הנלווים לדירה ולמבנה.
- הסכם המכר צריך לפרט אילו אלמנטים של רכוש משותף כלולים בדירה (כמו חצרות, גנים, חניה משותפת וכו'), כיצד השימוש בהם מוסדר, הניהול שלהם והעלויות הנלוות.
- לבסוף, החוזה חייב לכלול סעיף המתאר מנגנון פיצוי, שיפוי או הסדר דיור חלופי במקרה שהיזם מאחר במסירת הדירה. אמנם החוק מתיר עיכוב של 60 יום במסירה, אך יש לציין פיצוי עבור כל יום מעבר לתקופה זו, שכן יזמים לא יכולים לפטור את עצמם כחוק מעונשים כאלה מעבר לפרק הזמן המותר.
