בחוק התוכנית הכלכלית משנת 2021 תיקנו שני חוקים שנוגעים לפרוייקטים של התחדשות עירונית ונכנסו לתוקף לאחרונה:
חוק פינוי בינוי – התיקון בו חל מתאריך 18/11/23
חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה התיקון בו חל מתאריך 18/5/23.
למה נועדו התיקונים?
התיקונים נועדו להגן על זכויותיהם של הדיירים בהתחדשות עירונית במקרה בו חתמו על הסכם עם יזם אשר לא מנסה לקדם את הפרוייקט או לא מצליח לקדם אותו ומאפשר להם לבטל את ההסכם ולקדם את הפרוייקט באמצעות יזם אחר:
סעיף 1ד. לחוק פינוי בינוי קובע שאם חלפו שנתיים מהמועד שבו נחתמה העסקה הראשונה בפרוייקט והיזם לא הצליח לחתום עסקאות עם לפחות 50% מבעלי הדירות או שחלפו 4 שנים ממועד העסקה הראשונה והיזם לא הצליח לחתום עסקאות עם לפחות 60% מבעלי הדירות, רוב בעלי הדירות יכולים לקיים אסיפה כללית ולהחליט לבטל את העסקה.
הסעיף קובע כי אם היזם לא הגיש תוכנית מפורטת למוסד התכנון המוסמך בתוך ארבע וחצי שנים ממועד העסקה הראשונה, רשאים רוב בעלי הדירות להחליט באסיפה הכללית על ביטול העסקה.
אם מדובר במתחם גדול בו יש 120 יחידות ומעלה יוארכו התקופות בשנה.
הוראות סעיף 1ד חלות גם על חוק המקרקעין חיזוק מפני רעידות אדמה. בו נקבע בסעיף 5ג כי אם ממועד חתימת העסקה הראשונה, היזם לא הגיע לרוב של 50% תוך 18 חודשים או לרוב של 67% בתוך 3 שנים ממועד חתימת העסקה הראשונה או אם לא הגיש בקשה להיתר בתוך 42 חודשים ממועד העסקה הראשונה, ניתן לבטל עסקה לחיזוק או הריסה לפי תמ"א 38.
היזם שחתום על ההסכם מפסיד כסף, האם צריך לפצות אותו?
פיצוי היזם:
הודעה על החלטה לבטל את ההסכם צריכה להימסר בכתב ליזם ומרגע שנמסרה בעל דירה שחתם על עסקה בפרוייקט רשאי לבטל אותה בלי שיראו אותו כמי שהפר את ההסכם עם היזם.
היזם יהיה זכאי לתשלום פיצוי מבעל דירה שביטל את העסקה. בשלב זה טרם נקבעו תקנות הקובעות את שיעור הפיצוי אך מסתמן שהפיצוי יהיה מינימלי, ברוח דברי ההסבר להצעת תיקוני החוק שנקבעו כדי להקל ולייעל את מנגנוני הליכי ההתחדשות העירונית תוך הגנה על זכויות הדיירים.
מה מיוחד בתיקונים?
עד כניסת התיקונים לתוקף ברגע שאדם חתם על עסקת פינוי בינוי או חיזוק או הריסת מבנה, הוא עלול היה להיות כבול בידי היזם לשנים ארוכות והיה לו קשה הרבה יותר לבטל את ההסכם.
כמו כל חוזה או הסכם, קיימות עילות לביטול הסכם מכח חוק החוזים: חוסר תו
ם לב במו"מ, כפיה, הטעיה וכיו"ב.
גם בהסכם עצמו קיימים תנאים לביטולו.
אלא שביטול הסכם בשל תנאי חוק החוזים או בשל תנאים שכתובים בהסכם עצמו, לרוב יהיה כרוך בניהול הליכים בבית משפט.
לעומת זאת, ההסדר החדש המופיע בתיקונים תולה את ביטול ההסכם בתנאים פשוטים וברורים: החלטת הרוב, חלוף פרק זמן מוגבל ואחוז חתימות.
הביטול נכנס לתוקף מרגע מסירת הודעה ליזם והחוק קובע באופן פוזיטיבי שעם מסירת ההודעה לא רואים את מי שביטל את ההסכם כמפר אותו.
החוק נכנס לתוקף בסוף חודש נובמבר (18/11/23). חתמתי על הסכם לפני שנתיים ואני רוצה לבטל אותו. האם עלי להמתין שנתיים מהיום עד שאוכל לבטל את ההסכם?
תיקוני החוקים פורסמו כבר ב18/11/21.
בהוראות המעבר של תיקוני החוק, נקבע שהחוק חל גם על עסקאות שנחתמו לפני מועד פרסום התיקונים אבל לגבי עסקאות אלה, מונים את משך הזמן שחלף ממועד פרסום החוק ולא ממועד ביצוע העסקה הראשונה.
באופן הבא:
בעניין פינוי בינוי, אם העסקה הראשונה נחתמה בתאריך 1/10/21, מונים שנתיים מיום פרסום החוק ב 18/11/21, כלומר החל מ18/11/23 ניתן לבטלה.
בעניין חיזוק מבנים בתמ"א 38 מונים שנה וחצי מיום פרסום החוק ובמקרה של הסכם חיזוק שנחתם לפני 18/11/21, ניתן לבטלו, בכפוף לתנאי החוק, כבר מיום 18/5/23.
מה הסיבה לכך?
תיקוני החוק "מרעים" את מצבו של היזם לעומת מצבו קודם לתיקון ולכן הוגן להחיל את התיקונים ממועד פרסום החוק באופן שהמועדים יספרו ממועד הפרסום.
