עו"ד שי פרטוש, מייסד ובעלים משרד עורכי דין שי פרטוש, מומחה לתכנון ובנייה המייצג את בעלי הזכויות בהתחדשות העירונית, התארח באולפן הפתוח, הסביר מדוע התמורות לבעלי הדירות רק ילכו וירדו, איזה סעיף בדיוק ימנע מהיזם לעכב את הפרויקט ומדוע הוא עורך במשרדו חישובים לאימות נתוני דו"ח אפס שמציגים לכם היזמים. לדברי עו"ד פרטוש, "המלחמה לא השפיעה על תפיסת הדיירים. חלק מהעבודה שלנו, כמי שמגיעים מעולם התכנון והבנייה היא לבדוק היתכנות של פרויקט, זכויות לתוספות בנייה, מה אפשר לקבל – כדי לשקף להם את האפשרויות, אבל הדיירים עדיין לא בשלים להבין שיש פרויקטים שלא ניתן לקבל בהן תוספות מסיבות שונות. הערך של הביטחון, של הממ"ד אל מול תוספות המטרים, עדיין לא חלחל לתודעה של הדיירים אבל לדעתי המודעות תגיע, כי הדיירים יבינו בסופו של דבר שהוועדות המקומיות והמחוזיות לא מאשרות היום תוספות ואז תהיה יותר ודאות. היום יש עדיין אמירות של דיירים – 'איך שם כן קיבלו, ואצלנו לא', אבל המגמות של ועדות התכנון הן לאשר כמה שפחות תוספות, כדי לא לייצר מעמסה על הפרויקט, ואז הדיירים מקבלים פחות מטרים".
איך אתה מצליח לאזן בין האינטרסים של כולם כדי שהפרויקט יצליח?
"המומחיות שלנו במשרד היא בתכנון ובנייה וזה ערך גדול לטובת הדייר. לפעמים יש דיירים שפונים לעורך דין שמומחה במקרקעין, כי הם חושבים שזו עסקת מקרקעין לדירה ישנה מול חדשה, והם לא מבינים שלב ליבו של הליך התחדשות עירונית הוא בתכנון ובנייה – מה הזכויות שמגיעות לי, איך מייצרים בנק זכויות גדול יותר, מה נכון עבורי, כמה אגרות בנייה והיטלי השבחה משלמים, האם דוח האפס של היזם הוא נכון או לא נכון, ואיך כל אלו ישפיעו על הדייר. "כשאתה רואה כל רגע נתון מה מאשרות ועדות, מעודכן במתרחש, אז אתה יכול להיות כצופה פני העתיד. לפעמים אנחנו מכינים דוחות אפס אצלנו במשרד, כשיזם מדבר על מספרים, כך שנוכל להמליץ להם אם זה נכון או לא נכון".
איך יודעים אם יזם הציע הצעה ראלית?
"למשל, יש לנו פרויקט מאוד יפה בפתח תקווה, ששם שני יזמים הציעו תוספת של 12 מ"ר ויזם שלישי הציע תוספת של 4 מ"ר. הזנתי את כל הנתונים אצלנו במשרד, וראינו שההצעה של היזם השלישי היא ראלית ואילו שני היזמים השניים רק רצו 'לתפוס' את הדיירים. התחלנו לבדוק מולם וגילנו שהנתונים שלהם לא בדיוק היו מדויקים. לפעמים דיירים מעדיפים את תוספת המטרים על פני מפרט עשיר, ובסוף לא מקבלים לא את המטרים ולא את המפרט".
כיצד מוודאים שהיזמים יימנעו מעיכובים בפרויקט?
"זה שיש מלחמה, לא אומר שהיזם ראשי לעכב ולא לשלם פיצויים לפי חוק המכר. הוא צריך להוכיח בבית משפט שהמלחמה היא זו שעיכבה את הפרויקט. לפני חודשיים נכנס לתוקפו חוק מסלול מתחשב דיירים, שבא לעזור לדייר שתקוע בתוך חוזה שהיזם לא מקדם, כדי שהדייר יוכל להתנתק ולהתחיל תהליך עם יזם אחר. החוק הזה למעשה סקר את כל החוזים הישנים, ששם לא היתה חשיבת עומק לנושא. אצלנו המנגנון הזה כבר קיים, למשל, יש בחוזים הוראה שעד שרוב בעלי הזכויות במתחם, 67 אחוז מהדיירים, לא חותמים ואז החוזה לא עובר ליזם והיזם לא ראשי להתחיל תכנון. כך שגם אם חתמת או לא אתה לא קשור ליזם, הוא לא קיבל את החוזה ביד כדי להתחיל לקדם פרויקט. החוק החדש טוב למי שלא חשב על הדברים לעומק, אבל אצלנו הכל נכנס ברמה החוזית כבר בשלב ניהול המשא ומתן, כך שהיזם לא יוכל לעלות כל טענה. שיקפנו את כל התובנות שאספנו, ואלו התנאים שאנחנו מציבים לעסקה".
מה העצה הכי חשובה שאתה יכול לתת לדיירים?
"הוועדות מחמירות מעת לעת וזה בא על חשבון הדייר – ככל שתחכו יותר, תקבלו פחות. תקדמו פרויקטים כמה שיותר מהר, הבניין מתיישנים, חלקם הופכים למסוכנים, חלילה חלקם יקרסו. אם הבניין קרס טרם ניתן היתר אז אין פרויקט תמ"א 38 – את זה צריך לדעת. ההליכים הופכים לקשים יותר והתמורות יורדות ולכן, צריך להקדים ולבצע".
