העובדות בקצרה

הזוג הראל (להלן: "המוכרים") חתמו על הסכם חכירה עם המנהל על נכס מקרקעין שלא רשום ברשם המקרקעין אלא רק בספרי המנהל. (בשפת העם "קנה דירה") סוכם כי עליהם לרשום את הנ"ל ברשם המקרקעין וכי עד אז יש להם זכות שימוש בנכס (זכות חוזית לקבלת חכירה) ועוד סוכם כי הזוג הראל לא רשאים להעביר את הזכויות הלאה בתקופה שלפני הרישום ברשם המקרקעין רק באישור של המנהל. הפרת סעיף זה הוגדרה "כהפרה יסודית".

הזוג הראל מכר את "הדירה" לזוג רייך (להלן: "הקונים") וזאת לפני שרשמו את הנכס ברשם המקרקעין. הזוג רייך שילם את מלוא התמורה וקיבלו חזקה בנכס ולפני שהספיקו הקונים לרשום את זכותם בספרי המנהל הוטל עיקול על ידי טקסטיל ריינס לחובת המוכרים על הנכס. ומשום כך לא הצליחו הקונים לרשום את הנכס על שמם, בית המשפט המחוזי הורה על מחיקת העיקול ורישום הנכס לטובת הקונים. ועל כן באים טקסטיל ריינס בערעור לעליון.

טענות הצדדים

טקסטיל ריינס: לקונים יש זכות חוזית ואילו למעקלים ישנה זכות קניינית. וגם אם יטען הצד השני לזכויות שביושר כיוון שהם שילמו הכול וקיבלו חזקה סעיף 161 מבטל עניין זכויות שביושר. ומוסיפים מקורות בפסיקה שרואים שנותנים עדיפות למעקלים. וגם אם יטען הצד השני שהם קנו זכות חוזית שלא מצריכה רישום הרי שהתנה המנהל את העברת הזכות באישורו ובהעדר כזה ההסכם אינו בר קיימא.

הקונים

שכיוון שמדובר בנכס שלא ניתן לרישום זו עסקה בזכויות שנדונה לפי חוק המיטלטלין וברגע ששילמו והחזקה עברה לידם הרי שעברה הזכות לידם. ועד טוענים כי יש לראות את החוזה כהמחאת זכות והעברת הבעלות נשלמה ברגע ההמחאה. ולטענת טקסטיל ריינס שצריך אישור מהמנהל עונים הקונים כי זהו עניין בירוקרטי פורמלי בלבד.

ואומר השופט שלא ניתן לומר שמדובר בעסקה משורשרת שהצדדים התכוונו שרק כשהמוכרים ירשמו את הנכס על שמם וישכללו את זכותם לקניינית רק אז יעבירו  לקונים את הזכות הקניינית אלא מדובר בעסקה שבה המוכרים מעבירים את הזכות הקיימת ותו לא (זכות חוזית) וזה ניראה כך מהפסיקה וכן מההיגיון הפשוט שהדעה הרווחת היא שכשלמוכר ישנה רק זכות חוזית הוא מתחייב להעביר רק זכות חוזית ולא התחייבות לזכות קניינית עתידית שהרי אם הבעלים (המנהל במקרה שלנו) לא יעביר בסופו של דבר את הזכות הקניינית לקונה הרי שהמוכר יישא באחריות כלפי הקונה ועוד שאדם לא יכול למכור אלא מה שיש לו. ובנוסף פה אצלנו מדובר בנכס שלא ידוע מתי יהיה ניתן לרושמו אם בכלל ברור שהצדדים התכוונו להעברת זכות חוזית שהרי הם שילמו הכול וקיבלו חזקה למרות שלא ברור אם יהיה ניתן לרשום נכס זה וא"כ כוונתם היא לעסקה בזכות חוזית.

בנוסף ניתן לראות מלשון שטר המכר שהמוכרים מעבירים "את כל זכויותיהם" בנכס לקונים משמע הזכות לשימוש והזכות לקבל זכות חכירה מהמנהל (מה שיש למוכרים ולא יותר). ואם כוונתם הייתה לקבל זכות קניינית עתידית היו צריכים להתייחס לכך בנפרד ובמפורש.

ועל המצב הנ"ל נמתחה בקורת באחת הפסיקות שהרי ישנם עוד נכסים שרשומים רק בספרי המנהל ונוצר מצב שכשעושים עסקאות בנכסים מסוג זה ישנה רק זכות חוזית והעסקאות נעשות במקרקעין לפי דיני המיטלטלין. והוצעה הצעה שרישום בספרי המנהל תהיה כמו רישות ברשם המקרקעין לעניין גמר העסקה ועל הביקורת הזו הסתמכה טקסטיל ריינס באומרה שמרשם בספרי המנהל הוא כרשם המקרקעין בנכס מסוג זה.  הצעה נוספה הועלתה בספרות, שבנכסים שלא ניתן לרשום נאמץ חלופות אחרות כגון יסוד החזקה והמסירה שיהיו תחליף לרישום. אבל אומר השופט שכל עוד שעניין זה לא הוסדר בחקיקה אין לנו אלא מה שקובע החוק שעסקה במקרקעין נגמרת ברישום ברשם המקרקעין בלבד.

השאלה המשפטית: מתי עברה הבעלות בזכות לקונים לפני העיקול או אחרי?

בעסקה רגילה במכר רואים בשעת העברת החזקה כזמן שבו הבעלות עוברת. ובהמחאה ברגע ההמחאה. וכל זה אם לא הוסכם אחרת בין הצדדים. ופה שהם סיכמו זמנים קבועים של תשלומי העסקה וניראה לפרש את ההסכם הספציפי הזה שכוונת הצדדים היא להעביר את החזקה בנכס רק כאשר יועבר התשלום האחרון, משמע שהעסקה נגמרת ברגע תשלום האחרון והעברת החזקה (חיזוק נוסף לכך שמדובר בעסקה בזכות חוזית לקבלת חכירה מהמנהל) וכל זה נעשה לפני העיקול ולכן העסקה קודמת לעיקול בזמן.

ולגבי עניין הפרת הסעיף של הצורך באישור המנהל והגדרתו "כהפרה יסודית" המבטלת את ההסכם וא"כ שב וחוזר העיקול. אומר השופט שלטקסטיל ריינס אין כאן זכות טיעון בעניין הזה מאחר והיא לא צד בחוזה. בנוסף השופט מביא 2 דעות מהספרות שחולקות האם הגבלת זכות מגבילה רק את "הרשות" להעביר את הזכות ואם העברת יש סנקציה על המפר כלפי המופר על הפרת חוזה אבל אין זה פוגם בהעברת הזכות או שהגבלת העברה משמעה הגבלת "הכוח" של המעביר ובמקרה שמפר הגבלה מעביר הרי ההעברה בטלה לחלוטין מעיקרה?

אומר השופט טירקל שאין עדיין הכרעה על כך בפסיקה. ולכן הוא מביא דעה נוספת שאומרת שכדי להחליט האם מדובר בהגבלת "הכוח" או "הרשות" זה תלוי נסיבות וצריך לבדוק בין היתר את סיבת ההגבלה וכו

ואצלנו שלשון סעיף ההגבלה הוא שהקונים לא רשאים להעביר ולא התייחסו לעצם מהות ההעברה שהיא תהיה חסרת תוקף משמע שזו רק הגבלת רשות ולא כוח ולכן ההעברה אינה בטלה וכי למופר יש הזכות להטיל סנקציה על המפר מכוח דיני החוזים.

ואומר השופט שהאמת היא שהחוזה הזה הוא חוזה סטנדרטי שהמנהל מחתים את כלל החוכרים ובסעיף אחר בהסכם המנהל מפרש את המקרים שבהם העברת הזכות אסורה והמקרה הזה אינו עולה בקנה אחד עם אחד המקרים האלו וא"כ ניתן להסיק שבמקרה כזה המנהל מסכים להעברה ורק ברמת העיקרון הוא דורש את בקשת האישור לפני ההעברה כדי לגבות "דמי הסכמה" או להגביל את ההעברה בתנאים ולא לפגוע בהעברה עצמה.

ועוד שבנוסף כשנודע הדבר למנהל הם לא הביעו התנגדות ולהפך הצהירו בבית המשפט שאם יורה בית המשפט הם ימחקו את העיקול וירשמו את הזכות על שם הקונים.

מוסיף השופט שגם אם יטענו שמדובר בהמחאה על תנאי וכל עוד שהתנאי לא התקיים הרי שהעסקה לא נגמרת… אבל אומר השופט ברגע שהתנאי מתקיים העסקה תופסת למפרע מרגע ההמחאה ופה אצלנו שבסופו של דבר ניתנה הסכמה אז ההמחאה תקפה מרגע ההמחאה.

תוצאה

הנכס נשאר אצל הקונים והעיקול בטל.

השופטת בייניש

מסכימה עם השופט טירקל אבל מוסיפה שהגבלת המחאה מתוקף היותה חלק מחוזה ברור מאליו שנשתמש בפרשנות חוזים להבין את מטרת ההגבלה.

השופטת שטרסברג

מוסיפה שיש לראות את המנהל כמו גוף נאמנות השומר על הנכס לטובת הקונים ובשעת הטלת העיקול לא היו הזכויות של המוכרים יותר אלא שמורים לקונים אצל המנהל ולכן אין לעיקול על מה להיתפס.