קריאה נעימה

ע"א 558/88 איטונג נ' לוי דוד ובניו בע"מ

עולה השאלה בנוגע ליכולת רוכש מקרקעין (קונה א'), שיש לטובתו הערת אזהרה, להעניק לצד ג' (בד"כ למי שקונה ממנו), הערת אזהרה, מבלי שיקבל על כך את הסכמת בעל המקרקעין (קרי, המוכר של הקונה הראשון)

תוכן עניינים

לייעוץ והכוונה השאירו פרטים ונחזור אליכם

הנושא הנדון בפסק הדין

תוקפה של הערת אזהרה שנרשמה על זכויות של חברה ברשם המקרקעין ולא ברשם החברות . חלותה של הערת אזהרה ביחסים עם בעל מקרקעין כאשר הוא נתן את הסכמתו לרישום הערת אזהרה על זכויות החברה.

בפס"ד זה נדונו ארבעה ערעורים יחדיו כשלכולם מכנה משותף, כלומר נעשה רישום מסוג הערת אזהרה ברשם המקרקעין, ולא ברשם החברות, ובניגוד לסעיף 178 לפקודת החברות.

רקע עובדתי

  1. ע"א 558/88 חברה קבלנית ביצעה עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע, במקביל התקשרה החברה הקבלנית עם ספקית חומרי בניין(להלן: איטונג), כערובה לתשלום חומרי הבניין נרשמה הערת אזהרה בהסכמת בעלי הקרקע לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין, תוכנה של הערה זו הינה התחייבות לרישום משכנתא לטובת איטונג , ברם לא נרשמה המשכנתא ברשם החברות כפי המתבקש לפפי סעיף 178 לפקודת החברות, החברה הקבלנית נמצאת בהליכי פרוק וכעת ישנו ויכוח בין בעלי הקרקע לבין איטונג מי הוא הנושה המובטח,

תוצאה

השופט וינוגרד הורה על מחיקת הערות שנרשמו לטובת איטונג משום שזכויותיה של זו הינן לא הבשילו לכדי זכות קניינית מפני שהם לא נרשמו כנדרש, ומנגד בעלי הקרקע מחזיקים בזכות קניינית, ביחס לטענת איטונג להסכמת בעלי הקרקע לרישום הערת אזהרה, אמר וינוגרד כי ככל שבעלי הקרקע נתנו את הסכמתם לרישום, הסכמתם הייתה ביחס לזכויות החברה הקבלנית זכויות שממילא לא קיימות.

רקע עובדתי

 2 ו-3.ע"א793/88 וע"א 425/89 חברה קבלנית לוותה כסף מהמערערת כערובה להלוואה נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין תוכנה של הערה זו הינה התחייבות לרשום משכנתא לטובת המערערת, בין רישום הערת אזהרה לבין רישום המשכנתא ברשם החברות בוצעו עסקאות מכר עם רוכשים פרטיים שלטובתם נרשמה הערת אזהרה שתוכנה עסקת מכר, לאחר מכן נרשמה המשכנתא לטובת המערערת ברשם החברות, החברה הקבלנית נמצאת בפירוק וכעת ישנו ויכוח בין המערערת לבין רוכשי הדירות במוקד הוויכוח זכותו של מי עדיפה.

תוצאה

השופט וינוגרד הורה על מחיקת הערות שנרשמו לטובת המערערת היות ועסקאות המכר קדמו לרישום המשכנתא ברשם החברות ועל כן נעדיף את רוכשי הדירות,

רקע עובדתי

 4. ע"א 261/88 הבנק העניק הלוואה לחברה קבלנית שבנתה משרדים ותכננה להפוך אותם לבית משותף, כערובה להלוואה התחייבה החברה לרשום משכנתא לטובת הבנק, אמנם הדבר לא היה אפשרי משום שעיין לא הוכרז הנכס כבית משותף ועל כן נרשמו לטובת הבנק שתי הערות אזהרה 1. התחייבות לרישום משכנתא 2. ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד מטעם הבנק לרישום משכנתא, בשלב מסוים הוגשה כנגד החברה בקשה לפירוק מה גם שכבר הוכר הנכס כבית משותף וכעת מבקש הבנק להורות על רישום המשכנתא,

תוצאה:

השופט י. לויט סבר כי היות ורישום הערת אזהרה מלמדת על זכות שיעבוד והיות וזכות זו צריכה להירשם ברשם החברות ומשלא נרשמה ברשם החברות הרי שיש למחקה, באשר לייפוי כוח אמר השופט לויט כי גם הוא בבחינת שיעבוד ועל כן הוא בטל,

בפסק הדין מתקיים דיון במספר שאלות שונות ביחס לתוקפה ולאופייה של הערת אזהרה במצב הנדון, כאשר נרשמה הערת אזהרה ברשם המקרקעין ולא כמתבקש ברשם החברת.

  1. תוקפה של הערת אזהרה שתוכנה התחייבות לרשום משכנתה על נכסי חברה, שלא נרשמה ברשם החברות.?
  2. האם הערת אזהרה שתוכנה התחייבות לרישום משכנתא היא סוג של שיעבוד כלומר צורה אחרת של מתן נכסים כערובה ?
  3. מה הם הזכויות שמקנה הערת אזהרה לבעליה כלומר ההבחנה בין סעיף 127(א) ל-127(ב)?

הכרעת פס"ד ביחס לשאלה

כפי שהוכרע גם במחוזי הכריעו גם שופטי העליון פה אחד והסכימו לפסק דינו של השופט לוין, הנימוק להכרעה הוא, כי המונח משכנתא מוגדרת כזכות מסוימת במקרקעין (סעיף 4 לחוק המקרקעין,) והקניית זכות זו מוגדרת בחוק המקרקעין כעסקה במקרקעין הטעונה רישום (סעיף 6 לחוק המקרקעין) ומשכך עסקה במקרקעין נגמרת אך ורק ברישום כפי שמורה החוק (סעיף 7 לחוק המקרקעין),  ועל כן רישום המשכנתא צריך להירשם ברשם החברות (סעיף 178 לפקודת החברות) וכל עוד לא נרשמה המשכנתא ברשם החברות הרי שלא התבצע רישום העסקה כפי שמחייב החוק(סעיף 7 לחוק המקרקעין) באשר לרישום הערה אומר, בית המשפט כי זה הוא שלב אחד מתוך שני שלבים שונים של רישום, ומשלא נרשמה המשכנתא ברשם החברות הרי שלא התבצע רישום.

הכרעת פס"ד ביחס לשאלות 2 ו-3. בכדי להשיב על שאלה 2 אומר בית המשפט עלינו לעמוד קודם על טיבו של מוסד הערת האזהרה.

לשיתוף הכתבה:

מדד לסיום הכתבה:

לעוד כתבות מעניינות

זכויות בדירת מגורים מכוח חוק הגנת הדייר או מכוח חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי. לאחר פטירת הדייר  –  הבעלים הרשומים של הנכס היא עמידר

שני חוקים נוגעים לזכויות הדיירות המוגנת לאחר פטירת הדייר המוגן 1. חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ("חוק הגנת הדייר"). 2. חוק זכויות הדייר בדיור

קרא עוד »