במאמר זה נסקור את פסק הדין התקדימי שניתן על ידי כב' המפקח על רישום מקרקעין בחולון בתיק ת’ (המפקח על רישום מקרקעין חולון) 14-22 ניידנוב נ’ נציגות הבית המשותף ברחוב תלמים 7 גני אביב לוד (נבו 14.3.2023). פסק הדין עוסק בסכסוך בין בעלת דירה בבית משותף לבין נציגות הבית המשותף וחברת התחזוקה המנהלת את הבית. העיקר בפסק הדין הוא היקף חובת ניהול חשבון בנק ייעודי עבור הבית המשותף, ומהווה הנחיה חשובה לבתים משותפים בנושא זה.

רקע על הסכסוך המשפטי

הבית המשותף המדובר מנוהל מזה שנים רבות על ידי חברת תחזוקה, הפועלת לפי סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. החברה המתחזקת גובה את דמי האחזקה מבעלי הדירות ומנהלת את הכספים בחשבון בנק הרשום על שמה, למרות שהחברה אינה משמשת כנציגות הבית המשותף. תקנון הבית המשותף מפנה לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין.

טענות הצדדים בהליך המשפטי

בעלת הדירה (התובעת) טענה כי יש להורות לנתבעות לפתוח חשבון בנק ייעודי על שם הבית המשותף, ליישם את זכות העיון ולהגיש דו"חות כספיים פעמיים בשנה. טענתה התבססה בין היתר על סעיף 16(ד) לתקנון המצוי, הקובע כי הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

מנגד, הנתבעות טענו כי פתיחת חשבון בנק ייעודי אינה ישימה, מכיוון שבעלי הדירות אינם רוצים לעסוק בגביית דמי הניהול. לכן, החברה המתחזקת מבצעת זאת. הן טענו גם כי החלטות קודמות של בעלי הדירות מקנות עדיפות לפעולה באמצעות חשבון על שם החברה המתחזקת, וכי ניהול כספים באמצעות חשבון בנק של החברה הוא פרקטיקה נפוצה. לגבי הדו"ח הכספי, הנתבעות טענו שכל בעל דירה יכול לעיין בדו"ח הכספי המפוקח גם ללא חשבון בנק נפרד.

פסק הדין: ניהול חשבון בנק ייעודי – חובה או המלצה?

כב' המפקח על רישום מקרקעין קבע כי תכלית ההסדר החוקי היא להבטיח ניהול שקוף ומסודר של בתים משותפים, במטרה למנוע חוסר אמון בין בעלי הדירות לגזברים. הוא הדגיש כי קיימת חובת ניהול חשבון בנק נפרד על שם הבית המשותף, גם כאשר ניהול הכספים מתבצע על ידי חברת ניהול. זאת, על מנת למנוע ערבוב כספים ולוודא ניהול תקין ושקוף.

המפקח הבהיר כי חשבון בנק נפרד יספק לבעלי הדירות גישה נוחה לשקיפות מלאה, והם יוכלו לעיין בחשבון דרך האינטרנט לפי הרשאה שיקבלו. כמו כן, המפקח קבע כי לא בוצע שינוי בתקנון המוסכם המובילים לסטייה מהוראותיו.

למרות זאת, המפקח דחה את דרישת התובעת להורות לנתבעות להגיש דו"ח כספי, כיוון שהתובעת לא הוכיחה הפרת חובת העיון.

מסקנות פסק הדין והשלכות על ניהול בתים משותפים

פסק הדין מדגיש את חשיבות השקיפות והניהול התקין של כספי הבית המשותף, ומחייב את הנציגות לשמור על הפרדת הכספים בין הניהול הפרטי לבין כספי הבית המשותף. בכך, פסק הדין מבטיח את אמון בעלי הדירות ומונע בעיות חשבונאיות עתידיות. המפקח השאיר בצריך עיון את השאלה האם יש להטיל על חברת תחזוקה לפתוח ולנהל חשבון בנק ייעודי לכל בית משותף אותו היא מנהלת.