קריאה נעימה

תיקוני חקיקה רלוונטיים להתחדשות עירונית- חוק ההסדרים 2023

איור: אלון ברייאר

תוכן עניינים

לייעוץ והכוונה השאירו פרטים ונחזור אליכם

​​חוק שהממשלה מביאה לאישור הכנסת בכל שנה לצד חוק התקציב, המאגד תיקוני חקיקה רבים שהממשלה רואה צורך באישורם בכנסת כדי ליישם את מדיניותה ותוכניותיה הכלכליות. בשנים האחרונות הוא נקרא "חוק המדיניות הכלכלית", "חוק התוכנית להבראת כלכלת ישראל" ו"חוק ההתייעלות הכלכלית"​.

חוק ההסדרים נבדל מרוב החוקים הנחקקים בכנסת בכך שהוא מקבץ חוקים ותיקוני חקיקה בנושאים שונים. לאחר שהוא מאושר בקריאה הראשונה ומועבר לדיון בוועדות הכנסת השונות, הוא מונח כיחידה אחת על שולחן הכנסת לקריאה שנייה ולקריאה שלישית.

חוק ההסדרים נחקק לראשונה בשנת ‎1985 בעת כהונתם של ראש הממשלה שמעון פרס​ ושר האוצר יצחק מודעי, כחוק לשעת חירום המשלים את התוכנית הכלכלית לייצוב המשק. הממשלה קיבצה אוסף של חוקים ותיקוני חקיקה בתחומים רבים והביאה אותם לאישור הכנסת כמקשה אחת. מאז, חוק ההסדרים מלווה את חוק התקציב דרך קבע. ​אחד הנימוקים לחקיקתו ​​ הוא שעלות יישומם של חוקים שהוא מבקש לשנות או לבטל לא תאפשר עמידה במסגרת התקציב.​​

חוק ההסדרים מעורר ביקורת נוקבת בכנסת ומחוצה לה. מבקרי החוק טוענים כי הוא צופן בחובו חקיקה ממשלתית הנוגעת לרפורמות מרחיקות לכת במשק וחקיקה שאינה הכרחית להעברת התקציב. עוד נטען כי החוק מתקבל בהליך חפוז, שאינו מאפשר לחברי הכנסת לנהל דיון מעמיק וממצה ולגבש עמדה מבוססת על כל אחד מנושאיו.

הפחתת רוב דרוש טרם נקיטה בהליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים(תמ"א)

לפני: 80% מבעלי הדירות ו-80% מהרכוש המשותף.

אחרי: 67% מבעלי הדירות ו-67% מהרכוש המשותף.

המשמעות: נדרש רוב מופחת על מנת לפנות למפקח.

גילוי ושקיפות

לפני: החוק נוגע רק לעסקאות פינוי בינוי בסעיף 6.

אחרי: התווסף סעיף 5ה' לחוק החיזוק בשינויים המחייבים.

המשמעות: הפרת סעיף זה יכולה להביא לביטול ההסכם.

הטבות קשישים-גיל

לפני: בעסקאות תמ"א קשיש הוגדר מגיל 80 שנה.

אחרי: בעסקאות תמ"א קשיש יוגדר מגיל 75 שנה.

הערה: בפינוי בינוי- הגיל בוא מוגדר קשיש נשאר 70 שנה. גם בן זוג שאינו בעלים וגר בדירה שנתיים לפחות יזכה להטבות שזכאי הקשיש.

הערה 2: ההסדר החדש יחול רק לקשיש שטרם חתם על ההסכם (ובאותו מועד חתמו על ההסכם לכל היותר 30% מבעלי הדירות).

הערה 3: עילות הסירוב בפינוי בינוי יחלו גם לפי חוק החיזוק.

המשמעות: הורדת גיל הזכאות להיות מוגדר דייר קשיש.

הטבות קשישים-פטור ממס

לפני: קשיש היה זכאי לפטור לאחר מכירה דירתו כל עוד התמורה משמשת לרכישה דירת מגורים(בהתאם לתנאים המפורטים בסעיף 49(כב)(1)) ללא הגבלה זמן.

אחרי: הפטור יהיה מוגבל לעד חצי שנה מיום פינוי דירתו.

הערה: נכון גם בפרויקטים של פינוי בינוי וגם תמ"א.

המשמעות: קשישים ידרשו לפעול במהירות על מנת לנצל את הפטור.

בעלי דירות סיעודיים

לפני: בסעיף 2(ב)7 לחוק פינוי בינוי (לעניין זכות הסירוב לפרויקט) בעל הדירה המספר להתגורר בדירה היה צריך להיות או קשיש מעל 75 או "חולה הנוטה למות" כהגדרתו בחוק.

אחרי: התווסף גם אדם שזכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א) (5) או (6) לחוק ביטוח לאומי.

המשמעות: גם סיעודיים יזכו להטבות שזכאים להן הקשישים.

הארכת תוקף הפטור בתמ"א 38 (מס)

לפני: אורכו ההטבות המס עד 18.5.2026.

אחרי: אושרה ארכה של הטבות המס עד ליום 31.12.2033.

הערה: בעלים יהיה זכאי לפטור אם הדירה שימשה למגורים שנתיים לפחות (לפני חתימה ראשונה)

המשמעות: הארכת תמ"א או התוכנית הבאה במקומה ( חלופת שקד).

מחיקת הערת אזהרה

לפני: רשם המקרקעין רשאי למחוק הערת אזהרה מכח סעיף 132 לחוק המקרקעין.

אחרי: הממונה (על פניות הדיירים) רשאי לקבוע כי עסקת התחדשות העירונית בטלה או פקעה וזו תהא הוכחה להנחת דעתו של הרשם המקנה לו זכות למחוק את הערת האזהרה.

הערה: בכפוף לכף שחלפו 45 ימים מיום קביעת הממונה והומצאה ההחלטה לצדדים.

המשמעות: מיתר את הצורך בפניה לבית המשפט.

הכרזה על מתחם פינוי בינוי( לא כל כך רלוונטי לכן לא הורחב)

לפני: לצורך מתן הכרזה מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נדרש הסכמת הרשות המקומית.

אחרי: הרחיבו את רשימת התנאים להכריז ללא הסכמת הרשות, לאחר אישור התוכנית.(נדרש לבחון את התנאים ואת החריגים בעניין).

המשמעות: בתנאים מסוימים לא נדרשת הסכמת הרשות על הכרה של מתחם פינוי-בינוי.

מינוי שמאי פינוי בינוי- לבחינת כדאיות כלכלית

לפני: לצורך פניה למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בקשה למנות שמאי שיבחן כדאיות כלכלית לפרויקט נדרשו 2/3 במקבץ הבניינים אשר צמודים להם 2/3 מהרכוש המשותף  וכן 50% לפחות מבעלי הדירות בכל בית משותף אשר צמודים להם 50% מהרכוש המשותף.

אחרי: נדרש שיעור של 40% לפחות מבעלי הדירות בכל בית משותף הכלול במקבץ שצמודים לדירותיהם לפחות 40% מהרכוש המשותף.

המשמעות: הפחתת הרף הנדרש למינוי שמאי שיבחן כדאיות כלכלית לפרויקט.

פטור ממס שבח בגין מרכיב מזומן בתמורה

לפני: בפינוי בינוי הפטור היה עד תקרת השווי הנותר.

אחרי: הוגבל לדירה אחת.

הערה: נקבעו הוראות ביחס לשיעור המס שיחול ככל והתמורה תעלה על השווי או במקרה ויש דירה נוספת במתחם.

ביחס לפרויקטים מסוג תמ"א: התווסף פטור על המזומן בתמורה עבור מוכר מוטב בלבד (בהגדרה נכללים קשישים ובעלי דירה אחת) הפטור עד תקרת השווי.

ריבוי דירות בתמ"א

לפני: בעל שתי דירות בפרויקט לא היה זכאי לפטור מס שבח. הפטור ניתן רק על דירה אחת.

אחרי: הזכאות לפטור תחול עד 2 דירות.

המשמעות: יישור קו עם פרויקטים של פינוי בינוי.

העברת דירה ללא תמורה בפינוי בינוי ותמ"א:

לפני: לצורך קבלת פטור ממס היתה נדרשת תקופת צינון של 24 חודשים מיום העברה.

אחרי: נותן המתנה ומקבל המתנה יחשבו כמוכר אחד.( בתנאי שעונים על הגדרת קרוב)

המשמעות: אין תקופת צינון וניתן לקבל פטור ממס.

מכירת זכות במקרקעין( בייצוג יזמים)

לפני: כל עוד לא הגיע "יום המכירה"- אין מדובר בזכות במקרקעין (פס"ד איווגה).

אחרי: עסקאות יחשבו כמכירת זכות במקרקעין אולם מס הרכישה ישולם בהתאם לשווי בפועל או לפי התמורה הישירה ששולמה.

המשמעות: מכירה הזכות במקרקעין במס יחשוב בהתאם לתמורה ששולמה (לא כולל התחייבויות).

צמצום פטור כמה בעלים בדירה

לפני: ניתן לכל אחד מבעלי הזכויות פטור ובלבד שהבעלות בדירה החדשה לא יהיה יפחת משיעור בעלותו בדירה הקיימת .

אחרי: תוקן ששיעור הבעלות ביחידה הקיימת  צריך להיות שווה ליחידת התמורה:

הערה: חריג דירה שהתקבלה בירושה.

המשמעות: מניעה תכנון מס כך ששני בעלים יקבלו 2 דירות פטורות ממס מלא שעה שחלקם בדירת התמורה נמוכה מ-100%.

בבחינה ראשונית של התיקונים. ישנם תיקונים נוספים שפחות רלוונטיים.

לשיתוף הכתבה:

מדד לסיום הכתבה:

לעוד כתבות מעניינות

ע"א 496/93 פ"ש חיפה נ' סמו

עובדות בשנת 1973 קיבל המשיב מאת הרשויות המוסמכות רישיון להפעלת מונית. תמורת קבלת זכות זו לא שילם המשיב דבר. בשנת 1987 מכר המשיב את זכותו

קרא עוד »

עיתוי החיוב במס

ע"א 494/87 חברת קבוצת השומרים בע"מ נ' פשמ"ג עובדות המערערת עוסקת במתן שירותי שמירה וניקיון ללקוחות, בעיקר למוסדות גדולים. אין למערערת כל מלאי עסקי והיא

קרא עוד »