רכישת דירה מיד שנייה היא רגע משמעותי בחיים, וחשוב לגשת אליו בתבונה. התהליך כרוך בבדיקות רבות, וקבוצת העצות החיוניות הזו נועדה להנחות אותך לעסקה בטוחה ומוצלחת. חשוב להבין את הנזק הפוטנציאלי שעלול להיגרם על ידי עורך דין חסר מומחיות בנדל"ן.
בדיקת זכויות בנכס אימות זכויות בנכס הוא שלב בסיסי. זה כרוך בפנייה ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) כדי לקבל "טופס רישום" מעודכן. במקרים בהם הדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל או לחברת משכנתאות כדי לקבל "אישור זכויות" מעודכן. יש לבדוק האם הנכס רשום על שם בעלים אחד או יותר ואם פרטי הרישום מדויקים ומאפיינים את הנכס. שגיאה ברישום עלולה להוביל לסיבוכים בעסקה ולפגוע בערך הנכס.
חשוב גם לבדוק אם יש הערות אזהרה לטובת צדדים אחרים, לוודא שמתקבלת הסכמה מבן/בת זוג שאינו רשום אם הנכס רשום על שם שני בני הזוג, ולוודא שאין צווי מניעה, עיקולים או שעבודים קיימים. כאשר הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, יש לבצע בדיקות נוספות אצל רשם השכונות, ואם המוכר הוא חברה בע"מ, אצל רשם החברות.
עיון בחוזה הבנת החוזה וקריאתו ביסודיות לפני החתימה הם בסיסיים. יש להיעזר בעורך דין המבין בנדל"ן שיבדוק וינהל משא ומתן על החוזה בשמך. במידה והבעלים הרשומים אינם מתגוררים בדירה ויש בה דיירים, יש לבדוק את הסכמי השכירות שלהם כדי למנוע התנגשויות עם הסכם הרכישה שלך ולהימנע מהפתעות.
הערכת נספחים יש לוודא שכל נספחי הדירה, כגון חניות ומחסנים, רשומים נכון במרשם הרלוונטי לפני סגירת כל הסכם.
תכנון ותאימות לתקנות הבנייה יש לבדוק אם בוצעו שינויים לא מורשים בבניין. אי סדרים כאלה עלולים להקשות על קבלת משכנתא, על עסקאות עם הרשויות המקומיות ועל השלמת העברת הזכויות. מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית יכולה לספק מידע מקיף אם הוא לא מופיע ברישום המקרקעין.
שיקולים פיננסיים ואישורים מראש יש לבצע הערכה פיננסית יסודית, תוך התחשבות בעלויות נוספות כמו מס רכישה, הוצאות משכנתא, דמי רישום, ייעוץ משפטי, תיווך, שומות ועלויות שיפוץ אפשריות. יש לוודא שאתם ערוכים כלכלית לרכישה ושהסדרי התשלום בחוזה הם ישימים. בעת בקשה למשכנתא, יש לבחון את יחס ההון העצמי למשכנתא, את הריביות ביחס להכנסתכם ולדווח על מקור ההון העצמי שלכם כנדרש על ידי הרשויות החל משנת 2019. יש להבטיח אישור עקרוני מהבנק אם הרכישה ממומנת על ידי משכנתא.
שירותים מקומיים ותשתיות למשפחות עם ילדים קטנים, הקרבה לפארקים הציבוריים ולבתי הספר היא גורם משמעותי. בנוסף, יש לקחת בחשבון את הזמינות של שירותים חיוניים כמו בנקים, מתקני בריאות וסופרמרקטים בסביבה.
עלויות תחזוקה וסביבת השכונה למרות שזה לעתים קרובות מתעלמים, הוצאות חוזרות כגון ועד בית וארנונה הן חשובות לחקירה מכיוון שהן יימשכו לאורך כל תקופת השהות שלכם בדירה. יתר על כן, יש לוודא שהשכונה נקייה מסכנות בריאותיות או מרעש, ומציעה סביבת מגורים מתאימה.
מסירת נכס ובדיקה ודאו שזמן המסירה תואם את הצרכים שלכם, תוך התחשבות בעיכובים אפשריים. הכינו תוכנית חלופית למגורים למקרה שיהיה פער בין עזיבת הנכס הנוכחי שלכם למעבר לנכס החדש. בעת המסירה, בדקו את הדירה ביסודיות, תעדו כל פגם חדש, צלמו תמונות כראיה וקראו את המונים.
לסיכום, סקירה קפדנית של כל ההיבטים הנ"ל תגביר את הסיכוי להשקעה נבונה. בעזרת ליווי משפטי מקצועי של עורך דין בקיא, שיטפל בכל הרישומים הנדרשים ויתקשר עם הרשויות, תוכלו להשלים את העסקה בראש שקט, תוך צמצום הסיכונים הטבועים בעסקאות נדל"ן.
רכישת דירה, בין אם חדשה שנבנתה על ידי יזם או דירה יד שנייה, היא ההתחייבות הפיננסית המשמעותית ביותר עבור אנשים רבים. חשוב לגשת לעסקה זו בזהירות הראויה ועם המומחיות של עורך דין המתמחה בנדל"ן. היעדר ייעוץ משפטי עלול להוביל לבעיות משמעותיות שעלולות לגרום להפסדים כספיים ניכרים, החל מחתימה על הסכם מקדמי שעלול להוביל לקנסות יקרות אם תיסוגו, ועד התקשרות עם יזם שאין לו בנק מלווה, מה שעלול להשאיר אתכם ללא בית.
הדיון הבא נועד להאיר את הסכנות העיקריות הכרוכות ברכישת דירה ללא סיוע של עורך דין, תוך הדגשת תחומים שבהם על הקונים לנקוט זהירות מיוחדת.
אחד הסיכונים העיקריים כרוך בהשגת משכנתא. חיוני להבטיח אישור מראש למשכנתא מבנק לפני חתימה על הסכמי רכישה כלשהם, שכן אי עשיית כן עלולה להוביל להתחייבות מחייבת לרכישה ללא האמצעים לממן אותה.
סיכון נוסף קשור לחתימה על מזכר הבנות, שעלול להאיץ שלא לצורך את תהליך הקנייה ועלול להוביל לתביעה משפטית אם הרכישה לא תתבצע. מומלץ להביע עניין מילולי בנכס ולהתנות כל הסכם בביצוע חוזה רשמי.
סיכונים נוספים כוללים אימות הלגיטימיות של בעלות המוכר על הנכס באמצעות בדיקות במרשם המקרקעין כדי להבטיח שהנכס אינו כפוף לשעבודים או עיקולים כלשהם. באופן דומה, חשוב לוודא שליזם יש בעלות חוקית על הקרקע או שהוא נמצא בהסכם חוקי עם בעל הקרקע כדי למנוע עסקאות הונאה.
על הקונים גם לחקור את ההיסטוריה של המוכר או היזם לגבי בעיות משפטיות בעבר או טענות להונאה, שניתן לעשות זאת באמצעות מנועי חיפוש כמו גוגל.
צעד קריטי נוסף הוא לוודא שאין אי סדרים בבנייה בדירה. זה כולל אישור לכך שלנכס יש היתר בנייה תקף, שהוא נקי מהפרות של קוד הבנייה ושהוא לא תחת צו הריסה. בדיקת התיק של הנכס בוועדת התכנון והבנייה המקומית היא פעולה הכרחית כדי להפחית את הסיכון הזה.
קונים פוטנציאליים צריכים להיות מודעים גם למטרדים עתידיים אפשריים בסביבת הנכס, כמו תכנון תשתיות או פרויקטי בנייה שעלולים להשפיע לרעה על סביבת המגורים. מחקר מקוון ושאילת שאלות רלוונטיות יכולים לחשוף מידע כזה.
מודעות לחיובים בלתי צפויים היא שיקול נוסף. קונים צריכים לחקור כל שיפוץ או מיסוי עתידי בקנה מידה גדול שעשויים לחול על הנכס כדי להימנע מהוצאות בלתי צפויות.
לבסוף, בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב לוודא שהקבלן הבטיח בנק מלווה או שהנפיק ערבות בנקאית. זה מאשר שהקרקע שועבדה כבטוחה לכספי הקונים ושהקבלן חייב לקבל אישור מהבנק כדי לגשת לכספים אלה.
לסיכום, רכישת דירה כרוכה בניווט דרך סיכונים רבים המחייבים בדיקות מקיפות ומסודרות. בעסקה כה מכרעת, ההדרכה של עורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן בעל ידע מיוחד יכולה לספק הגנה יקרת ערך ולמנוע סיבוכים עתידיים.
