תא 19929-05-23 איירון השקעות בע"מ נ' אילן ישעיה – התיק עוסק בצו מניעה שביקשה חברה יזמית להוציא נגד דיירים שניהלו מולה מו"מ מתקדם מאוד, במטרה למנוע מהדיירים להתקשר עם יזם אחר בעסקה חדשה.

הסבר כללי:

צו מניעה הוא סעד זמני. בית המשפט שמתבקש לתת סעד זמני שוקל שלושה שיקולים עיקריים:

1. קיומה של עילת תביעה
2. מאזן הנוחות בין הצדדים
3. שיקול שביושר ובצדק

מאזן הנוחות בין הצדדים:

בית המשפט מניח על כפות המאזניים מצד אחד את גודל הנזק שיגרם למבקש הסעד (המבקש) אם לא יתקבל הסעד הזמני ומצד שני את גודל הנזק שיגרם לצד שכנגדו מתבקש הסעד (המשיב), אם יתקבל הסעד.

שיקול ביושר ובצדק בוחן האם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק.

בין שני הרכיבים הראשונים (עילת התביעה ומאזן הנוחות) קיים יחס גומלין המכונה "מקבילית כוחות":

ככל שמאזן הנוחות נוטה לכיוון מבקש הסעד, כלומר ככל שלמבקש הסעד יגרם נזק גדול יותר אם לא יתקבל צו המניעה, כך קטן משקלה של עילת התביעה ולהיפך, אם מאזן הנוחות נוטה לכיוון המשיב והנזק שיגרם לו אם צו המניעה יכפה עליו הוא גדול יותר, כך נדרש מהמבקש להציג עילת תביעה כבדת משקל.

סיפור המקרה:

המבקשת היא חברה יזמית (להלן: "היזם") שניהלה עם המשיבים (להלן: "הדיירים"), מו"מ מתקדם מאוד לביצוע תמ"א 38. המו"מ כלל החלפת טיוטות הסכם בין הצדדים והיה קרוב מאוד לחתימה. בשלב מסויים קיבלו הדיירים הצעה טובה יותר מיזם אחר (להלן: "היזם החדש") (דירה אחת בקומה במקום שתי דירות בקומה) ופרשו מהמו"מ.

היזם ביקש להוציא צו מניעה נגד הדיירים, שימנע מהם לחתום הסכם עם היזם החדש והיזם יוכל לתבוע את אכיפת ההסכם המקורי.

היזם טען שהדיירים הפרו את חובת תום הלב בניהול מו"מ. הדיירים טענו שהמו"מ לא הסתיים והם טרם נתנו אישור סופי לטיוטת ההסכם ששלח להם היזם ולכן לא הפרו את חובת תום הלב.

בית המשפט בחן את מאזן הנוחות בין הצדדים וקבע:

פסיקת ביהמ"ש העליון קובעת כי אין נקודת "אל חזור" לפני שנחתם הסכם ואפילו לאחר שהמו"מ תם אך החוזה טרם נכרת, הצדדים יכולים לפרוש מההסכם בתום לב. עוד קובעת הפסיקה כי הסעד בגין הפרת חובת תום הלב במו"מ אינו אכיפה של ההסכם אלא פיצויים.

בחינת המקרה מורכבת משני שלבים:

1. האם הנסיבות מצביעות על חוסר תום לב.
2. אם  התקיים חוסר תום לב, מה הסעד הנכון בגין הפרת חובת תום הלב.

לנוכח פסיקת ביהמ"ש העליון, מגיע ביהמ"ש למסקנה כי גם אם בתיק העיקרי, יקבע שהדיירים נהגו בחוסר תום לב, הסיכוי שיקבע שצריך לאכוף את ההסכם, נמוך.

לאור מסקנה זו, קובע ביהמ"ש כי מאזן הנוחות נוטה בברור לטובת הדיירים שמעוניינים לבצע עבודות לחיזוק דירותיהם מפני רעידות אדמה ואם ינתן צו מניעה שימנע מהם לחתום הסכם עם היזם החדש, תהיה פגיעה בזכות הקניין שלהם ובזכותם להגן על עצמם מפני רעידות אדמה. מנגד, אם לא יינתן הצו, גם אם בסופו של דבר, היזם יזכה בתביעה העיקרית ובית המשפט יקבע שהיזם צודק והמו"מ לא נוהל בתום לב, הסעד המקסימלי שיקבל היזם יהיה פיצוי כספי ולא אכיפת ההסכם.

לאחר שבית המשפט קובע כי הסיכוי לקבלת סעד של אכיפת ההסכם נמוך ומאזן הנוחות נוטה לטובת הדיירים הוא מחליט לדחות את הבקשה לצו מניעה וסולל את הדרך לדיירים לחתום על ההסכם המשופר עם היזם החדש.