הלכת אהרונוב כפי שנקב בפס"ד (הופכת את הלכת "בוקר")
על פי הלכת אהרונוב שניתנה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג (4) 199, זכות חוזית שנוצרה טרם הטלת העיקול, עדיפה על העיקול וזאת בין אם הזכות נרשמה ובין אם לאו, גוברת זכותה של המבקשת על פני העיקול המאוחר.
תיאור המקרה – מזל אהרונוב:
בהתאם להסכם גירושין בין המשיבה לבעלה, אשר חלקו הממוני אושר כהסכם ממון על-פי חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973, התחייב הבעל להעביר נכס מקרקעין הרשום על שמו לבעלותה המלאה של אשתו. על-אף ההסכם, לא הועברו המקרקעין על שמה של המשיבה ואף לא נרשמה הערת אזהרה על זכויותיה.
לאחר שאושר הסכם הממון ולאחר הגירושין הגיש המערער (בנק אוצר החייל) תביעה כספית נגד הבעל בגין חוב שנוצר לטענתו לפני שנחתם הסכם הגירושין בין בני-הזוג. במסגרת התביעה הוטל על המקרקעין עיקול זמני שנרשם ואושר על-ידי בית-המשפט בסיום ההליכים. משביקשה המשיבה (אהרונוב) למכור את המקרקעין, גילתה כי אלה עוקלו לטובת המערער. או אז עתרה לקבלת סעד הצהרתי, שלפיו היא בעלת מלוא הזכויות במקרקעין מכוח ההסכם. בית-המשפט המחוזי פסק כי זכותה של המשיבה במקרקעין מכוח ההסכם גוברת על זכותו של הבנק מכוח העיקול. מכאן הערעור, אשר במרכזו עמדה טענת המערער כי מכוח הילכת בוקר – בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו-ישראלית – גובר העיקול המאוחר שהטיל המערער על זכות אובליגטורית קודמת שבידי המשיבה.
הלכת בוקר
השאלה המשפטית הייתה, אם הסכם מכר במקרקעין, תשלום חלקי והעברת החזקה לידי הקונה ללא רישום בטאבו, מונעים עיקול הנכס בשל חובות המוכר. השאלה נדונה על רקע המצב הנורמטיבי שיצר חוק המקרקעין תשכ"ט 1969. הלכת בוקר קבעה כי עיקול גובר על בזכות האובליגטורית.
עובדות הלכת בוקר
חוזה מכר מקרקעין, בין המוכרת "גילה קטן" לבין הזוג בוקר, הזוג פתח תיק בטאבו לרישום העסקה ושילם אגרת העברה. הסכם נוסף נעשה בין הצדדים בו חתמה המוכרת על ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד של הקונים, הקונים העבירו על שמם את המשכנתא ואף נמסרה להם החזקה בנכס לבסוף הוסכם ששאר הכסף יועבר לעו"ד של המוכרת וישולם על ידו כנגד חוב שיש למוכרת. לאחר מכן כאשר הקונים היו נכונים להשלים את העסקה ולשלם את שאר הכסף, התגלה העיקול, אשר מנע מהם לסיים את העסקה. העיקול היה כנגד חוב שהיה למוכרת כלפי חברה אשר הטילה את העיקול על הנכס.
בהמ"ש התבסס על סעיפי 6 עד 10 לחוק המקרקעין בעיקר, והגיע למסקנה כי עסקה במקרקעין שטרם הושלם רישומה בטאבו, מקנה זכות אובליגטורית – חוזית, בלבד. בהתאם לכך, קבע בהמ"ש כי הבעלות למעשה נותרה בידי המוכרת, בהמ"ש בין השאר בחן את הדין העברי בעניין, אשר קובע כי נושה מכוח שטר חוב, יכול לגבותו ממקרקעין של הלווה, שנמכרו לאחר מכן, וזאת משום שההלוואה בשטר מתפרסמת ועל הקונה היה להיזהר. מכאן ההכרעה כי צו העיקול גובר על זכות אובליגטורית של הקונה שטרם רשם את הנכס על שמו בטאבו.
בית-המשפט העליון בפסק דין מזל אהרונוב:
- הילכת בוקר ("הלכת בוקר" קבעה כי העיקול גובר על הזכות האובליגטורית), ראויה לשקילה מחדש. ההתפתחויות במשפט, שעבר כברת דרך מפורמאליזם למהות; המסה הגדולה של בעלי זכויות אובליגטוריות בדירות שאינם רשומות במרשם המקרקעין; טעמיה של הביקורת שנמתחה על ההלכה משחר ימיה – כל אלה מצדיקים סטייה מן ההלכה.
- כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במיטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר. זכות זו, בטרם נרשמה, היא זכות "מעין-קניינית". היא פועלת כלפי צדדים שלישיים. כתוצאה מכך נשלל מנושה – בין נושה מכוח עסקה נוגדת ובין נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס – הכוח לממש את זכותו כלפי החייב-המוכר באמצעות הנכס הנמכר. על-כן מתגבר הקונה על נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס. לעניין זה אין כל נפקות לרישום העיקול על-ידי הנושה במרשם המקרקעין, שכן רישום העיקול אינו מעניק קניין למי שבלעדיו אין לו קניין. פרופוזיציה זו אינה מוגבלת אך להקנייתה של זכות הבעלות. היא חלה על הקנייה של כל זכות אחרת במקרקעין או במיטלטלין .
