קריאה נעימה

המחשבון לחישוב כדאיות כלכלית של מתחמי פינוי ובינוי

תוכן עניינים

לייעוץ והכוונה השאירו פרטים ונחזור אליכם

שימו לב: עודכן המחשבון לחישוב כדאיות כלכלית, כך שנוספו בו האפשרות לבחור את גובה המבנים העתידי וכן ההתייחסות לקרן תחזוקה לבעלי דירות החוזרים לפרויקט. 
כמו כן עודכנו עלויות הבנייה העילית והבנייה התת-קרקעית לשנת 2020. 

מודל זה הוא כלי לרשויות מקומיות, בעלי דירות ויזמים לבחינת כדאיות כלכלית של מתחמי פינוי ובינוי. המודל מאפשר בחינה ראשונית של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בהינתן נתוני בסיס תכנוניים וכלכליים שונים.
הבדיקה הכלכלית שעליה מתבסס המודל נשענת על הנחיות תקן שמאי מס' 21: "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי בינוי", שהוא תקן שנקבע על ידי מועצת השמאים כתקן לחישוב כדאיות כלכלית למתחמי פינוי-בינוי הן מבחינת סעיפי התקציב הנדרשים, הן מבחינת אופן חישובם והן מבחינת התמורה הראויה לדיירים.

אופן השימוש במחשבון

השימוש במודל נועד לצורך אינדיקציה ראשונית לכדאיותו הכלכלית של הפרויקט ואינו מחליף עריכת חוות דעת שמאית על פי תקן 21.
מכפילי הציפוף המתקבלים במודל הם לפרויקט גנרי, רעיוני כמפורט בהנחות אשר פורטו במסמך זה, העשויות להשתנות בין פרויקט לפרויקט.
אין לראות בתוצרי העבודה תחליף לחוות דעת שמאית לפרויקט ספציפי או המלצה כלשהי ו/או בדיקה כלשהי עבור רוכשים ו/או משקיעים.
המחשבון אינו כולל תחשיבים לקרקע משלימה ולא ניתן להשתמש בו כאינדיקציה למספר יחידות הדיור נדרשות בקרקע משלימה.
המחשבון אינו מתאים לתחשיבים הכוללים מסחר ותעסוקה בהיקפים גדולים כיוון שאינו מביא בחשבון תמורות במסחר או דמי היתר או שוליות לגודל וכו'.
אם קיימים שימושי מסחר ותעסוקה בהיקף קטן, ניתן לקזז את התמורה בגינם מהיקף המסחר והתעסוקה המוצעים.

הנחות יסוד לנתוני המצב החדש

  • שטח מגרש ממוצע לצורך תחשיבים הוא  כ-90 מ"ר קרקע ליחידת דיור קיימת.
  • ממ"ד 12 מ"ר לכל יחידת דיור.
  • סך שטחי שירות עיליים בטווח של 30%-18% עולים בהתאם לשווי מ"ר לשיווק ומגלמים עלייה בסטנדרט הבנייה ובהתאם למספר הקומות הצפוי בפרויקט.
  • זמן פינוי ממוצע הוא 36 חודשים מיום מסירת הדירה ליזם ועד קבלת דירת התמורה.
  • שטח תת-קרקעי מחושב על פי מכפלת תקן החנייה ליחידת דיור ב-40 מ"ר למקום חנייה.

הנחות יסוד לנתוני העלויות

  • ההנחה בבסיס המחשבון היא כי עלויות התכנון גדלות עם העלייה בשווי למ"ר לשיווק.
  • גובה אגרות הבנייה נקבעו בהתאם לאגרות המקובלות בסך 350 ₪ בקיזוז בנייה קיימת.
  • סך הכל תקציב שיווק ליחידת דיור הוא עד 2.5%-2% משווי הדירות לשיווק (דירות יזם).
  • תקורה (הנהלה וכלליות) היא 5% מעלות בנייה ישירה.
  • הובאו בחשבון עלויות טיפול בדיירים כגון: עורך דין, מפקח דיירים, שמאי, הנהלה וכלליות וכו' על סך כ-5% מהבנייה הישירה המשויכת לדיירים.
  • הובא בחשבון קרן אחזקה לדיירים לתקופה של 10 שנים בעלות של 350 ₪ ל-65% מהדיירים המתפנים.
  • שכר הדירה חושב על פי נוסחת קו ישר המבטאת שיעור תשואה צפוי על שכר דירה בכל רמת שווי לשיווק.
  • מס רכישה ליזם בשיעור של 5%.
  • מע"מ שירותי בנייה בשיעור אפס ופטור מלא ממס שבח.
  • מימון 5% מכלל עלויות הפרויקט.
  • לא הונחו מטלות ציבוריות על חשבון היזם (שצ"פ, מבני ציבור וכד').
  • לא הובא בחשבון רכיב מתן כתב שיפוי בגין תביעות לפי סעיף 197.
  • לא הובא בחשבון כל נושא תשלום דמי היתר למנהל ו/או רכישת מגרשי השלמה.

ממצאי הבדיקה

  • הבדיקה מציגה רווח יזמי המתקבל בפרויקט בהתאם לנתוני הפרויקט שהוזנו למודל ועל כלל הנחות היסוד המפורטות לעיל.
  • יחס הציפוף ביח"ד מגלם את מס' הדירות החדשות הנדרשות ביחס למס' יח"ד במצב הקיים.
  • יחס הציפוף במ"ר מגלם את היחס בין סך השטח העיקרי במצב חדש (מגורים ושימושים נוספים) לסך השטחים הבנויים במצב קיים.
  • המרת שטחים סחירים שאינם מגורים ליח"ד ייעשה עפ"י נוהל יחסי המרה.

כניסה למחשבון 

כל הזכויות שמורות לאתר הרשות להתחדשות עירונית.

לשיתוף הכתבה:

מדד לסיום הכתבה:

לעוד כתבות מעניינות

ע"א 496/93 פ"ש חיפה נ' סמו

עובדות בשנת 1973 קיבל המשיב מאת הרשויות המוסמכות רישיון להפעלת מונית. תמורת קבלת זכות זו לא שילם המשיב דבר. בשנת 1987 מכר המשיב את זכותו

קרא עוד »