הקדמה

פרויקט התחדשות עירונית הינו הליך מורכב המצריך תיאום בין בעלי הדירות, היזם והרשויות. אחד הנושאים המרכזיים הוא בחירת נציגות דיירים. פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב מעלה שאלות חשובות על חוקיות הנציגות, דרכי בחירתה והשפעתה על קידום הפרויקט.

רקע המקרה

בפרשה שנדונה בבית המשפט אשר במסגרתה הוגשה בקשה לסעד זמני – צו מניעה למינוי נציגות, התובעים, (קבוצת מיעוט בעלי הדירות) טענו כי הנציגות שנבחרה לקידום פרויקט פינוי ובינוי בבניין שלהם לא נבחרה באופן תקין. לטענתם, ההליך לא היה שקוף, לא כל בעלי הדירות קיבלו הזדמנות להשתתף בבחירה ולהציע את מועמדותם לתפקיד הנציגות.

מנגד, הנתבעים – חברי הנציגות (אשר נבחרו על ידי רוב בעלי הדירות), טענו כי המינוי נעשה בהתאם להנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכי לא ייתכן שדייר המתנגד לפרויקט יציע עצמו כנציג לקידום פרויקט פינוי ובינוי. כמו כן, הנתבעים טענו וכי ההתנגדות נובעת מניסיון של התובעים, למנוע ו/או לעכב את הפרויקט.

הכרעת בית המשפט

לאחר שמיעת הצדדים, בית המשפט דחה את בקשת התובעים למתן צו מניעה למינוי הנציגות ואף ציין כי בהתאם לטענות שהוצגו בכוונתו למחוק את התביעה כולה. בהחלטתו, נימק מספר נקודות חשובות:

1. נציגות דיירים אינה ישות משפטית מחייבת – בית המשפט קבע כי הנציגות הינה גוף וולונטרי הפועל מטעם בעלי הדירות שבחרו בו, אך אינו מוסמך לחייב את כלל בעלי הדירות, על-כן, נציגות הדיירים אינה מהווה גוף מחייב מבחינה משפטית. כמו כן, בית המשפט ציין כי על-פי פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, אין מעמד חוקי רשמי לנציגות. בית המשפט ביסס את עמדתו בהתאם לפסק דין דומה, אשר קבע כי הנציגות היא גוף וולונטרי בלבד ואינה מחזיקה בסמכויות משפטיות מחייבות [ת"א 53503-02-21 טל נ' בינה (מחוזי ת"א, 19.7.2021)].  כמו כן, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבעה כי הנציגות נועדה להוותגוף שמטרתו להקל על התקשורת בין בעלי הדירות, היזם והרשות המקומית.
2. חשיבות שיתוף הדיירים – חוק פינוי ובינוי מחייב קיום כינוס לבעלי הדירות לפני החתימה על עסקה עם היזם. עם זאת, החובה מוטלת על היזם ולא על הנציגות. בית המשפט הדגיש כי הליך בחירת הנציגות צריך להיות שקוף, אך אין הכרח שהוא יתנהל לפי כללים פורמליים מחייבים. בנושא זה, בית המשפט הזכיר כי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, אינו מסדיר מעמד מחייב לנציגות, ומדגיש כי על היזם להשיג את הסכמת כל בעלי הדירות בנפרד לצורך הוצאתו לפועל של הפרויקט.
3. בית המשפט קבע כי אין עילה למתן צו מניעה, שכן, התובעים לא הצליחו להוכיח כי נגרם להם נזק בלתי הפיך כתוצאה מהתנהלות הנציגות. כמו כן, מאזן הנוחות נוטה לטובת המשך קידום הפרויקט. בית המשפט קבע כי עצירת תהליך ההתחדשות העירונית עלולה להסב נזק לכלל בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט, ולכן לא הצדיקה את ביטול מינוי הנציגות

סיכום

אף על פי שבית המשפט קבע כי הנציגות אינה גוף מחייב מבחינה משפטית, היא ממלאת תפקיד חשוב בהבאת בעלי הדירות לשיתוף פעולה והסכמה. יחד עם זאת, במקרה של ערעור על תוקף מינוי חברי הנציגות, יש להוכיח נזק ממשי ולא להסתפק בהעלאת טענות על פגמים טכניים. בסופו של דבר, אם לא יוכח נזק או פגיעה בזכויותיהם של בעל הדירות, בית המשפט לא יתערב. ניהול פרויקט פינוי ובינוי מצריך שיתוף פעולה בין כל הצדדים המעורבים, תוך שמירה על איזון בין הרצון לקדם את הפרויקט לבין הצורך בניהול הליך תקין והוגן.

מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לצורך קבלת ייעוץ משפטי מקדים כבר בשלב ראשוני של התארגנות בעלי הדירות לפרויקט פינוי ובינוי ובכך להבטיח התארגנות תקינה. ייעוץ מקצועי בשלב מוקדם יכול לסייע במניעת בעיות עתידיות ולוודא שההליך יתנהל בצורה חוקית, שקופה והוגנת.