משרד המשפטים פרסם לאחרונה טיוטת תקנות החדשות בתחום ההתחדשות העירונית, עם דגש מיוחד על פרויקטים של "פינוי ובינוי". התקנות נועדו להגדיר את המסגרת המשפטית והחוזית בין היזמים לבין בעלי הנכסים, תוך שמירה על זכויותיהם של כל הצדדים המעורבים בתהליך. המטרה המרכזית של התקנות היא ליצור ודאות משפטית ושקיפות בהליכי ההתחדשות העירונית, במטרה להבטיח את זכויותיהם של בעלי הדירות ולהגביר את הוודאות המשפטית בפרויקטים אלו.
הסדרת התשלומים ליזמים וביטול עסקאות
אחת מהתקנות החדשות מתמקדת בהסדרת התשלומים ליזמים במקרים של ביטול עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת בהתאם לשלב בו נמצאת העסקה. התקנות קובעות כי בעסקאות של פינוי ובינוי ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), במידה והיזם לא התקשר עם בעלי לפחות חמישית מהדירות בבית המשותף או התקשר עם בעלים של דירה אחת בלבד במשך שנתיים מיום חתימת העסקה הראשונה, לא יבוצע כל תשלום ליזם. לעומת זאת, אם היזם התקשר עם פחות ממחצית מהדירות בפרק זמן זה, הוא יהיה זכאי לתשלום של 5,000 שקלים עבור כל דירה שהעסקה לגביה בוטלה. במקרים בהם היזם לא הגיש תוכנית מפורטת לפינוי ובינוי במשך ארבע וחצי שנים, התשלום יעמוד על 10,000 שקלים. עבור מתחמים גדולים, התקנות מאריכות את פרק הזמן שניתן ליזם לעמוד בתנאים בשנה נוספת.
במקרה של תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק) בניין בודד, התשלומים ליזם נמוכים בהרבה. אם לא הוגשה בקשה להיתר בנייה במוסד התכנון המוסמך, התשלום יעמוד על 1,800 שקלים בלבד.
הגברת הוודאות לבעלי הדירות
מטרת נוספת של התקנות היא למנוע מצבים בהם בעלי דירות נקשרים לעסקאות התחדשות עירונית שאינן מתקדמות בצורה סבירה. במסגרת חוק ההסדרים אושרה חקיקה שמאפשרת לבעלי דירות לבטל עסקה עם יזם במידה והוא מתעכב בקידום הפרויקט, בהתאם לאבני הדרך שנקבעו. החוק קובע כי במקרה של ביטול עסקה על ידי בעל דירה, הוא לא ייחשב כמפר התקשרות, והיזם יהיה זכאי לתשלום כפי שנקבע בתקנות החדשות. תשתית משפטית זו מפחיתה את החששות של בעלי הדירות מביטול עסקה במקרה של אי התקדמות, על ידי קביעת תשלום אחיד וסביר ליזם.
משרדנו מלווה ומייצג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומתמחה בהגנה על זכויותיהם. אנו מציעים ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף בתחום זה, ומזמינים אתכם לפנות אלינו לצורך קבלת ייעוץ המותאם לצרכים שלכם.
קישור לצפייה בנוסח טיוטת תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) – תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית, התשפ"ד 2024
