שני חוקים נוגעים לזכויות הדיירות המוגנת לאחר פטירת הדייר המוגן

1. חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 ("חוק הגנת הדייר").

2. חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 ("חוק זכויות הדייר").

בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר, שעניינו דייר של דירה שנפטר, נקבע כך

"(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם"

בחוק זכויות הדייר, נקבע כך

"בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרופסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד הסיעודי".

 זכאות מכוח חוק זכויות הדייר

בסעיף 3 לחוק זכויות הדייר נקבעו זכויותיו של "דייר ממשיך" (החוק תוקן בשנת 2009) וכך נקבע:

(א)  נפטר זכאי או עבר להתגורר במוסד סיעודי, לא יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו, והוא יפנה את הדירה הציבורית בתוך תשעה חודשים מהמועד שבו נמסרה לו הודעה מאת משרד הבינוי והשיכון, בדבר אי-זכאותו לדירה ציבורית לפי הכללים.

(ב)  הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על דייר ממשיך שמוקנית לו זכות לדירה ציבורית לפי הכללים, ויראו אותו כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין; ואולם הייתה לדייר ממשיך כאמור זכות לדירה ציבורית בשטח אחר מהדירה הציבורית שבה התגורר הזכאי – יפנה את הדירה הציבורית שבה התגורר, לדירה הציבורית שהוקצתה לו לפי הכללים.

בע"א (חיפה) 22777-05-13, אורי אזולאי נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, נידונו התנאים על פי החוק לפיהם זכאי דייר ממשיך להחזיק בדירה בדיור הציבורי, כך

"עד לתיקון רשאי היה הדייר הממשיך להמשיך ולהחזיק בדירה בתנאי שהדייר הזכאי החזיק בה חמש שנים, בתנאי שלא הייתה בבעלותו דירה אחרת בחמש שנים שקדמו לפטירת הזכאי ובתנאי שהתגורר עם הדייר הזכאי במשך שלוש שנים לפחות לפני מותו של הדייר הזכאי.

לפי הנוסח לאחר התיקון, "אין הדייר הזכאי רשאי להמשיך ולהחזיק בדירה, אלא למשך תשעה חודשים לאחר פטירת הדייר הזכאי, והוא ירכוש זכויות להמשיך ולהחזיק בדירה, אם הוא עצמו, בשל תנאיו הוא, רשאי לדיור ציבורי"

התיקון לחוק נעשה בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום התכנית הכלכלית לשנים 2009 ו- 2010), התשס"ט-2009. בסעיף 70 לחוק נקבעו הוראות מעבר להחלת התיקון.

בעניין זה נפסק בפסק הדין בעניין "אורי אזולאי" שנידון להלן, כדלקמן

"העולה מהוראות המעבר בין לפי סעיף 70(א) לחוק ההתייעלות ובין לפי סעיף 70(ב) מראה כי על מנת שניתן יהיה לרכוש זכויות כדייר ממשיך לפי נוסח סעיף 3 לפני התיקון, על הטוען לזכות זו, להראות כי הוא התגורר עם החייב הזכאי לפחות ארבע שנים"

כעת יש לדון ולהבין מה המשמעות של המונח "התגורר"?

בת"א (פתח-תקווה) 3455-04, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נאון שי, נידון מקרה בו הנתבע היה חייל בשירות סדיר ולכן התגורר בבית רק בחופשות. בפסק הדין נקבע כך

"…אין חובה, על פי הפסיקה, שהמגורים יהיו באופן פיזי ורציף. כל זמן שהזיקה המהותית למקום המגורים נשמרת, הרי שמתקיים התנאי של מגורים בדירה. היעדרות מהדירה בשל השירות הצבאי עונה על הדוגמא שמביאה כבוד השופטת בייניש בבג"צ 282/88: "היעדרות למטרה מוגדרת וחולפת שעשויה להתמשך זמן רב בלי לאבד בכך מאופייה הארעי".

חשוב לציין בנוסף כי בפסיקה ניכרת הקפדה על עמידה על הכללים שנקבעו בחוק, וזאת לאור אופיו ומהותו של הדיור הציבורי, ולאור העובדה שהדיור הציבורי הוא משאב ציבורי מצומצם, שיש לחלקו בצדק ולפיכך להקפיד הקפדה יתרה על הוראות החוק. (וראה לעניין זה עע"מ 823/12 תמר קליסה נ' יצחק שמעון, 08.08.2013).

זכאות לזכויות מכוח חוק הגנת הדייר

לשם הזהירות, כדאי לבחון בנוסף זכויות אפשריות מכוח חוק הגנת הדייר וכמו כן, עולה הצורך לבחון את מכלול הזכויות מול עמידר (או החברה המשכנת), מכוח חוזה השכירות מולה.

יש לציין עוד, כי בת"א (תל-אביב) 25037-07, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל נ' עזרא עשיר, נפסק כי, "אין דיני הגנת הדייר חלים על הדירות שבניהול התובעת, וזאת על פי סעיף 125 לחוק הגנת הדייר והכרזת שר המשפטים כפי שמופיעה בילקוט הפרסומים, חוברת מספר 640 מיום 25.12.58 (עמ' 471)".

יחד עם זאת, מאחר וקיימת פסיקה נוספת בה נידונו זכויות מכוח חוק הגנת הדייר כנגד עמידר, תיבדק הזכאות לזכויות מכוח החוק.

בסעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר, נקבעו שני תנאים בהם יש לעמוד בכדי שתוכר הזכות לדיירות מוגנת. בת"א (תל-אביב) 48450-07, רשות הפיתוח עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' יוסף סבג (פורסם בנבו), נפסק כך:

"אם כן, התנאים המצטברים בהם צריך הנתבע לעמוד בכדי שיוכר כדייר מוגן לאחר פטירת אביו, הם:

תנאי ראשון – מגורים משותפים עם האב לפחות ששה חודשים קודם לפטירתו (התנאי החיובי).

תנאי שני – היעדר דירה אחרת למגוריו, בזמן פטירת האב (התנאי השלילי)"

עוד חשוב להבהיר, כי "הטוען לזכות של דיירות מוגנת, עליו הנטל להוכיח את כל התנאים המקנים לו זכות כזו בין 'חיוביים' ובין 'שליליים'" (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 205).

מגורים משותפים – תנאי ראשון הוא, כאמור, מגורים משותפים עם המנוח\ה לפחות ששה חודשים קודם לפטירתו\ה. לשם כך יהיה צורך להוכיח זאת, אם באמצעות עדים, ואם במסמכים אשר יעידו על מגורים כאמור, ניתן לעשות זאת ע"י הצגת חשבונות ששולמו, מכתבים אשר נשלחו לכתובת זו, רישום במשרד הפנים וכו'.

היעדר דירה אחרת למגורים – פירושה שיש לקרוב מקום מגורים שמבחינה אובייקטיבית אין מניעה שיתגורר שם באותו מצב, מבחינה משפטית, שהיה מתגורר עם הדייר המנוח. הדירה צריכה להיות דירה בה יש לקרוב זכות של קבע, בגדר קורת גג חלופית קבועה

בפסיקה נקבעו מבחנים שונים על פיהם תוכרע השאלה, מתי ייחשב קרוב כמי שיש לו דירה אחרת למגוריו – ע"א 712/76 בתיה צ'רני נ' מאיר מורדי ואח', פ"ד ל"א(2):

"דירה אחרת למגוריהם נאמר בסעיף הנ"ל ולא מקום אחר למגוריהם. מינוח זה בא ללמדנו, כי המדובר כאן לא רק במקום סתם למגורים שיכול להיות גם חדר זמני בבית מלון, אלא בדירה שהיא "אחרת" למגוריהם, כלומר שמבחינה משפטית יכולה היא לשמש לקרובו של הדייר המנוח לאותה מטרה שלמענה הוא ישב בדירתו, היינו למקום מגוריו הקבוע במובן הנ"ל ולא רק לישיבה שמלכתחילה מיועדת לא לשמש אלא למטרה זמנית וגם עומדת לרשותו רק לזמן מעבר".

בהקשר זה ראוי להזכיר, כי עיגון זכות הקניין כזכות יסוד בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, מצדיקה לפרש את דיני הגנת הדייר, באופן שימזערו את הפגיעה בזכות הקניין של בעל הבית (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.06), וכן ע"א (מחוזי חיפה) 715/08 דימרמן נ' תמיר (23.11.09)). כלומר, על הטוען לזכות, להוכיח כי לא הייתה לו כל זכות לגור בדירה אחרת.

בשולי הדברים אציין כי על פי סעיף 28 לחוק הגנת הדייר בית המשפט רשאי לקבוע כי אדם היה לדייר לפי סעיף 20 אף אם לא נתמלאה מלוא התקופה הקבועה בחוק. כמו כן, במקרה בו היו שני אנשים או יותר לדיירים, ולא רצו או לא יכלו כולם להחזיק במושכר במשותף, רשאי בית המשפט לקבוע שאחד או יותר מבניהם יהיה לדייר ורשאי לקבוע פיצוי לנותרים.