שאלות ותשובות

פינוי–בינוי הריסה ובנייה מחדש של מתחם מגורים שבו בניינים מספר, ובהם עשרות ואף מאות דירות
קיימות. פרויקט מסוג זה צריך לכלול 24 דירות קיימות לפחות, והוא מקודם בהליך תכנוני המחייב אישור
תוכנית מפורטת )תב"ע( על ידי מוסדות התכנון. הליך תכנוני זה עוסק בין היתר בהיבטים כגון מערך
התנועה והתחבורה בסביבה, תשתיות המים והביוב, קיבולת מוסדות החינוך, מספר הדירות החדשות
שייבנו ועוד השפעות על התושבים הקיימים ועל השכונה כולה.
לאחר אישור התוכנית והתקשרות של בעלי הדירות עם יזם נדרש עוד הליך אישור של תכנון הבניינים
עצמם ברמה מפורטת יותר, הנעשה בהליך של הוצאת היתר בנייה. לפרויקטים אלה יש יתרון: הם
מחדשים אזור שלם לא רק בהיבט של המבנים עצמם אלא גם בהיבטים של המרחב הציבורי – שדרוג
ולעיתים גם תוספת של גינות ציבוריות, מוסדות ציבור, תשתיות ציבוריות, הסדרי תנועה וחניה וכדומה.

תמ"א 38 :פרויקט מכוח תמ"א 38 נעשה לרוב בבניין יחיד, ותכליתו לשפר את עמידות המבנה מפני
רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים והרחבתו )תיקון 1 ותיקון 3
2פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר
לתמ"א(או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש )תמ"א 2.)
למדי, הדורש בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים הגובלים בחלקה והוצאת היתר בנייה
)ללא צורך באישור תוכנית מפורטת(.
ייתכנו מצבים שבהם יתלבטו בעלי הדירות בשאלה אם לקדם בבניין שלהם פרויקט מכוח תמ"א 38
או פרויקט פינוי–בינוי כחלק מקבוצת מבנים. המדריך מפרט את ההבדלים בין פרויקט מכוח תמ"א 38
לפרויקט פינוי–בינוי המשפיעים על ההיתכנות למימוש הפרויקט ואת הסיכונים הכרוכים במהלכו.

היקף הפרויקט וסוג התוכנית או ההיתר: תמ"א 38 עוסקת בבניין היחיד בלבד, על כל המשמעויות הנובעות
מכך, כמפורט בהמשך. לעומת זאת תוכנית מפורטת לפינוי–בינוי עוסקת בהליך תכנון במתחם וברמת השכונה,
שבו מבנים מספר ויחידות דיור רבות, ונותנת מענה לחידוש השכונה על כלל צרכיה )כולל מוסדות ציבור,
חניונים, דרכים, פארקים ועוד(.
משך התכנון וקבלת האישורים לפרויקט: במיזמים מכוח תמ"א 38 מדובר בהליך רישוי של הוצאת היתרי בנייה,
שלרוב הוא הליך קצר יותר. היתרי הבנייה נגזרים מכוח תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ומכוח תוכניות כלל-
עירוניות. לוועדה המקומית שבסמכותה להנפיק את היתר הבנייה יש מקום לשיקול דעת אם לאשר את הבקשה
וכן לשנות את מאפייניה.
לעומת זאת בפינוי–בינוי מדובר בהליך תכנוני ארוך ומורכב, הכולל אישור תוכנית מפורטת והידרשות להיבטים
תכנוניים וסביבתיים רחבים, בעלי השפעה על השכונה. בפינוי–בינוי מידת הוודאות התכנונית )אם תאושר
התוכנית במוסדות התכנון וכמה זמן יימשך ההליך( נמוכה יותר, בעיקר בשלבים הראשונים. בפינוי–בינוי נדרש
לאחר אישור התוכנית המפורטת הליך נוסף לאישור היתר הבנייה. לוועדה המקומית אין שיקול דעת בשלב
הנפקת ההיתר, והיא מאשרת את היתר הבנייה כל עוד הוא תואם את התוכנית.
במהלך ביצוע הפרויקט: בתמ"א 1/38 ,חיזוק ועיבוי, הדיירים בדירות הקיימות ממשיכים לגור בדירתם בזמן
ביצוע העבודות, ומשמעות הדבר היא מגורים באתר בנייה לתקופה מסוימת )שנה-שנתיים לערך(. יש להביא
3 בתמ"א 1/38, בחשבון כי בעת הבנייה ייתכנו הפרעות ומטרדים שונים בעקבות העבודות. יצוין כי על פי החוק,
חיזוק ועיבוי, מחובתו של היזם להציע לקשישים שמלאו להם 80 ביום שנחתמה העסקה הראשונה או לאדם
שמרותק לביתו אפשרות של מעבר לדירה שכורה לתקופת הבנייה.
לעומת זאת בפרויקט הריסה ובנייה מחדש )תמ"א 2/38 ,פינוי–בינוי( בעלי הדירות עוברים לדירה חלופית
בשכירות עד לסיום הבנייה, וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה.

עלויות תחזוקה, ועד בית וארנונה: בכל הפרויקטים יחולו שינויים בעלויות אלה בעקבות תוספת ושדרוג של
מערכות התחזוקה של הבניין, התקנת מעלית וכן בעקבות הוספת שטחים לדירות. ייתכן שינוי בסיווג )הנכס(
בנוגע לתשלומי הארנונה, וגם הוא עלול להביא לעלייה בתשלום השוטף. יש להבהיר כי השינויים אינם זהים בכל
המסלולים, וכי בתמ"א 1/38 ,חיזוק ועיבוי, הוצאות התחזוקה גדלות, אך לא גידול ניכר. בתמ"א 2/38 ,הריסה
ובנייה מחדש, ההוצאות גדלות בעיקר לצורך תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים. בפינוי–בינוי נבנים
בדרך כלל מבנים גבוהים הכוללים חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות )גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים
ועוד(, ועל כן עלויות התחזוקה גדלות באופן ניכר לעומת הוצאות התחזוקה בבניין הישן.
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובע כי בפרויקטים של פינוי–בינוי חובה על היזם לממן לתקופה
4 של חמש שנים את הפרש עלויות התחזוקה למי שהגיע לגיל פרישה במועד קבלת הדירה החדשה, המקבל
הבטחת הכנסה מהביטוח הלאומי והוא בעל דירה יחידה.
5 כמו כן בפרויקטים של פינוי–בינוי נקבעו תקנות בעניין הקלות בתשלומי הארנונה בפרויקטים, והן מקנות הנחות
לזכאים לפי מבחני הכנסה לתקופה של חמש שנים באופן מדורג בנוגע לשטח שהוסף לדירה.

חיזוק ועיבוי: חיזוק הבניין והוספת קומות חדשות לצורך בניית דירות חדשות על גג הבניין הקיים בהיקף של
עד 5.2 קומות,10 הרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר )כולל ממ"ד( ומרפסת של 12 מ"ר, בהתאם
למגבלות החלות על המגרש שעליו עומד הבניין )קרבה לבניינים סמוכים( ולרווחיות הפרויקט. במקרים מסוימים
אפשר להוסיף דירות גם בקומת הקרקע )בבניינים שיש בהם קומת עמודים( או לממש את הזכויות מכוח תמ"א
38( במקום 5.2 הקומות( לבניית אגף חדש לבניין )בהיקף שטחים זהה(. פרויקט מסוג זה מוכר בשוק בשמו
במדריך זה נכנה פרויקט במסלול זה "פרויקט חיזוק ועיבוי".11" תמ"א 1/38 "או "תמ"א 3/38( "המספור נוגע לשינויים שבוצעו בתוכנית הארצית לאורך השנים(.
הריסה ובנייה מחדש: המסלול כולל את הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו, הבנוי לפי כל התקנים
המאושרים וכולל דירות חדשות )על פי רוב גדולות יותר( לכל בעלי הדירות, דירות נוספות למכירה וחניה. במקרים
מסוימים יש זכויות בנייה שאושרו בעבר בשטח המגרש בתוכניות מפורטות )תב"ע( ישנות – ולא מומשו – ואפשר לנצל
גם אותן, נוסף על זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 .תיקון 3/א לתמ"א 38 ,אשר אושר בסוף שנת 2016 ,קבע את אופן
חישוב היקף זכויות הבנייה הנגזר ממספר הקומות בבניין הקיים: מבנה של קומה אחת הטעון חיזוק יוכל להוסיף
זכויות בנייה שוות ערך להיקף של 5.1 קומות. מבנה קיים של שתי קומות הטעון חיזוק יוכל להוסיף 5.2 קומות,
מבנה קיים של שלוש קומות הטעון חיזוק יוכל להוסיף שלוש קומות, ומבנה של ארבע קומות ויותר הטעון חיזוק
יוכל להוסיף 5.3 קומות.12 פרויקט מסוג זה מוכר בשוק בשמו "תמ"א 2/38 או "תמ"א 3/38א".
במדריך זה נכנה פרויקט במסלול זה "פרויקט הריסה ובנייה מחדש".

ברשויות מקומיות מסוימות הכינו מסמכי מדיניות או תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ,הנוגעים לרוב לאזור נרחב בעיר
וקובעים כללים תכנוניים נוספים על אלה שבתמ"א 38 בנוגע להיקפי זכויות בנייה, גדולים או נמוכים יותר.

המונח "תמ"א 38 "הוא השם המקוצר של "תוכנית מתאר ארצית לשיפור עמידות מבנים קיימים בפני רעידות אדמה".
מדינת ישראל שוכנת באזור פעיל מבחינה סיסמית, ולכן מבנים רבים בה חשופים לסכנת פגיעה וקריסה בעת
רעידת אדמה. מדינת ישראל אישרה את תמ"א 38 כדי לאפשר לבעלי דירות במבני מגורים ישנים )שאינם
7 לחזק את הבניין שלהם מפני רעידות אדמה
עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה(
8 באמצעות מתן תמריץ כלכלי ותכנוני: תוספת שטח לבנייה לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות ולבניית דירות
חדשות בהליך מקוצר.
תוכנית תמ"א 38 חלה על בניינים העומדים בתנאים האלה:
בניינים שהיתר הבנייה להקמתם התקבל לפני 1 בינואר 1980 .
קביעה של מהנדס בניין כי הבניינים אינם עמידים בפני רעידות אדמה על פי בדיקות הנדסיות.
9
בניינים שיש בהם יותר משתי קומות ושטחם גדול מ-400 מ"ר בתוכנית מאושרת )לא בהכרח בנוי בפועל(.
6 המספר 38 מקרי ומלמד שהיו 37 תוכניות מתאר ארציות לפניה.
7 תקן 413 לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה אושר לראשונה בשנת 1975 .עורכי תמ"א 38 העריכו כי יידרשו כמה שנים עד
שיוטמע התקן, על כן נקבע המועד 1 בינואר 1980 .
8 הוראות תמ"א 38 :38_tama/General/Departments/he/il.gov.www://https.
9 במבנים נמוכים )פחות משתי קומות ופחות מ-400 מ"ר בנויים( אפשר לחזק ולהרחיב את שטח הדירות הקיימות בלבד
)במסגרת תמ"א 38 ,)ללא תוספת יחידות דיור.
א.1 .עקרונות פרויקט תמ״א 38
זכויות בנייה: התוכנית מוסיפה לכל בניין ישן זכויות בנייה, והן שייכות במשותף לכל בעלי הדירות. זכויות אלה
מאפשרות תוספת קומות ובניית דירות חדשות, ולרוב הגדלת שטחן של הדירות הקיימות, כולל תוספת ממ"ד.
המנגנון הכלכלי: בעלי הדירות עושים עסקה, ובמסגרתה הם מוכרים ליזם את זכויות הבנייה המשותפות.
היזם משתמש בזכויות הבנייה כדי לבנות דירות חדשות בשטח המגרש ולמכור אותן, ובתמורה מבצע
עבודות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ולרוב גם עבודות למיגון מפני איום ביטחוני )ירי טילים – ממ"ד(,
מרחיב את הדירות הקיימות, מספק שירותי בנייה לבעלי הדירות וכן משדרג את הרכוש המשותף )לובי,
חדרי מדרגות, חדרים טכניים, מעלית, מחליף תשתיות משותפות בבניין( ומוסיף מעלית. במקרה של
הריסה, מדובר בבניית בניין חדש הכולל את כל הרכיבים הללו. לכן מימוש עסקת תמ"א 38 יתאפשר רק
כאשר מובטחת ליזם רווחיות, וזו נוצרת מן ההפרש שבין ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לבין ההוצאות
על שירותי הבנייה, חיזוק המבנה, הרחבתו, שדרוגו ובניית הדירות למכירה.
היזם מקבל עליו את כל ההוצאות הכרוכות במימוש הפרויקט, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לבעלי הדירות וכמובן
ביצוע הבנייה. במקרים שבהם אין כדאיות כלכלית, לנוכח החשיבות הרבה של חיזוק הבניין ומיגונו מוצע לבעלי
הדירות לשקול השתתפות שלהם בחלק מהוצאות הפרויקט.

זכויות מותנות: זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 הן זכויות מותנות ולא זכויות
מוקנות, כלומר לרשות המקומית שמורה הזכות שלא להתיר את מימוש זכויות
הבנייה, כולן או חלקן, בכפוף למכלול שיקולים, לפי נימוקים שתיתן הוועדה
המקומית ויירשמו בפרוטוקול.

תמ"א 38 קובעת את היקף זכויות הבנייה המרביות )עד 25 מ"ר לדירה(. בבניין קיים יש לעיתים הבדלים
בין גודלי הדירות המקוריות וסוגיהן, ויש מגבלות פיזיות של קרבה למבנים סמוכים או מגבלות בנייה אחרות
)למשל חניות מוצמדות בטאבו שמקומן מקשה על הצבת עמודים לצורך הרחבת הדירות, או דירות הבנויות כך
שהרחבתן תפגע בתפקוד הנוכחי שלהן(. כל אלו משפיעים על היכולת לקבל תמורה זהה בכל הדירות. ואולם
ככלל יש לשאוף לקביעת ”מפתח תמורה“ אשר יהיה אחיד ויקבע עקרונות לתמורה שעל פיהם יהיו בעלי דירות
דומות זכאים לתמורה על בסיס דומה. נוסף על מגבלות תכנוניות לעיתים יש גם מגבלה של כדאיות כלכלית.14
לכן ייתכנו מצבים שבהם לא יתאפשר לנצל את מלוא שטח ההרחבה המותר לדירה בתוכנית הארצית – 25 מ“ר
ומרפסת של 12 מ“ר.

יש לזכור כי מטרתם של פרויקטים מכוח תמ"א 38 היא לאפשר לכל
בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם ובכך לשפר את איכות חייהם.
הפרויקטים עשויים אף להשביח את הנכסים.

 

במסלול חיזוק ועיבוי התמורה לבעלי דירות כוללת את חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, את הרחבת הדירות
הקיימות במידת האפשר, בדרך כלל באמצעות ממ"ד, את שדרוג השטחים המשותפים בבניין, כולל שיפוץ הלובי,
התקנת מעלית, את שדרוג המקלט הקיים )אם אין אפשרות לבניית ממ"דים(, את החלפת צנרת המים והביוב
וחיפוי חיצוני של הבניין )לא כולל שיפוץ פנימי של הדירות( וביצוע הבנייה, נשיאה בכל עלויות הפרויקט, ישירות
ועקיפות, לרבות תכנון, מימון ייעוץ משפטי ומפקח בנייה לבעלי הדירות. הוספת מרפסות, הנהוגה בעסקה מסוג
זה, אינה מחויבת, אך מקובלת מאוד כתמורה לבעלי הדירות כל עוד הדבר אפשרי מבחינה תכנונית.
במסלול זה דיירי הבניין נשארים בדרך כלל לגור בדירותיהם בזמן ביצוע העבודות, למעט הזכאים על פי חוק
לדיור חלופי.

במסלול הריסה ובנייה מחדש בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, במידת האפשר גדולה יותר מהנוכחית,
הכוללת ממ"ד, מרפסת וחניה תת-קרקעית.
בפרויקט זה הבניין נהרס, ובעלי הדירות עוברים לדירות חלופיות בשכירות, וחוזרים אל הדירות החדשות לאחר
סיום הבנייה. היזם נושא בכל עלויות הפרויקט הישירות והעקיפות, לרבות תכנון, שכר דירה חלופי לתקופת הבנייה,
הוצאות המעבר ומימון ייעוץ משפטי ופיקוח בנייה לבעלי הדירות. עם זאת במקרים שבהם אין כדאיות כלכלית
ליזם מוצע כי בעלי הדירות ישקלו השתתפות בחלק מעלויות הפרויקט, וזאת לצורך מימוש חיזוק הבניין ומיגונו.